Como calcular o INCC?

O INCC é uma das taxas mais importantes que envolvem o mercado imobiliário. Você sabe o que é INCC e como ele pode impactar em importantes gastos?

No processo de compra de um imóvel, você certamente vai lidar com diferentes trâmites imobiliários, como: escolher a localização, definir o tipo de financiamento que será utilizado, entender as taxas aplicadas, além de inúmeras siglas (INCC, SFH, SAC, dentre outras).

Por esse motivo, para conquistar o sonho da compra do imóvel próprio, além de se organizar financeiramente, é muito importante saber quais são as documentações necessárias, pesquisar valores e entender os encargos  envolvidos nesta etapa.

Como existem muitos índices, pode parecer complicado entender cada um deles. Mas afinal, o que significa INCC? O que é INCC? Como o INCC funciona? Confira a seguir!

O Índice Nacional de Custos da Construção (INCC) é uma taxa aplicada enquanto a obra está em execução.

Portanto, sua finalidade é averiguar o avanço dos custos das construções habitacionais, ou seja, funciona como um reajuste nos contratos de compra de imóveis, e é aplicado diretamente nas parcelas do empreendimento.

Assim, o INCC mede a variação dos custos das matérias-primas utilizadas durante a construção dos edifícios. O que significa que o valor das parcelas do imóvel é reajustado de acordo com o índice registrado no mês, por este motivo, o valor da parcela pode ser maior em alguns meses específicos.

Calculado mensalmente, sua aplicação somente ocorre em imóveis financiados que estão na planta. Portanto, não é aplicado em imóveis quitados.

Criado pela Fundação Getúlio Vargas, o INCC surgiu como o primeiro índice oficial de custo da construção civil no Brasil. Sua primeira série histórica foi feita em janeiro de 1944. 

A taxa foi divulgada pela primeira vez em 1950, quando ainda era chamada de Índice de Custos de Construção (ICC). Além disso, antigamente era uma exclusividade do mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro, capital federal do país na época.

Logo, o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) passou a analisar os custos das construções em outras regiões do país. Então, os cálculos começaram a incorporar gastos com mão de obra mais especializada, serviços atualizados e novas tecnologias e produtos.

A seguir, em 1985, o índice passou a ser chamado de INCC, Índice Nacional de Custos da Construção Civil, e utilizado em 20 capitais. Hoje em dia, são recolhidos os dados de sete delas: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Brasília, Recife, Belo Horizonte e Salvador.

Um valor é estipulado na assinatura do contrato de financiamento do imóvel, porém, o montante final é alterado por causa do reajuste aplicado com base na mudança dos preços das matérias-primas, serviços, mão de obra e equipamentos utilizados, critérios específicos do índice.

Então, para que não existam surpresas no valor do seu financiamento, o ideal é calcular o saldo devedor corrigido pelo INCC.

Pela combinação de um sistema de preços com um sistema de pesos, o índice nacional é resultado da média aritmética refletida por meio dos dados colhidos nas sete capitais avaliadas.

O sistema de preços divide os materiais em três grupos: estruturais, instalações e acabamentos. O sistema de pesos investiga as variações de custos entre as capitais, assim como o tamanho do mercado de construção habitacional de cada localidade. O peso é dado em percentual, com a soma dos sete pesos resultando em 100.

Agora que você sabe o que é o INCC, talvez esteja se perguntando: “como calcular o INCC?”. Confira a seguir.

O cálculo para descobrir o valor corrigido baseado no INCC é simples e é possível fazê-lo a partir dos valores mensais divulgados pela FGV. Pode parecer difícil, mas o cálculo do INCC não é complicado.

Como o índice é aplicado diretamente, mês a mês, no valor total do saldo devedor, para calcular o INCC e saber o valor reajustado, basta aplicá-lo sobre o saldo devedor do imóvel. Os valores do INCC podem ser conferidos abaixo na tabela de 2021 do índice.

Saldo devedor do imóvel x 1 + Valor do INCC (em sua forma decimal) = Valor reajustado

Em seguida, para calcular o valor da parcela, basta dividir este saldo (já com a aplicação do índice) pelo número de parcelas restantes. O resultado é o valor referente à parcela do mês em questão, com correção pelo INCC.

Saldo reajustado / Número de parcelas = Parcela do mês referente

É importante lembrar que o valor que se reflete no cálculo do INCC sobre uma parcela está relacionado ao índice dos dois meses anteriores. Além disso, a cobrança da taxa é feita até a quitação de todas as parcelas. Então, caso a construtora atrase a obra, atente-se! Nessas condições, o INCC não deve ser usado no mês de entrega estabelecido no contrato.

Exemplo:

Valor do imóvel: R$ 600.000

Entrada: R$ 200.000

Saldo devedor: R$ 400.000

Quantidade de parcelas: 400

 INCC: 0,38%

Aplicando o valor do INCC sobre o saldo devedor do imóvel, obteremos o valor reajustado: 

400.000 x (1 + 0,0038) = 401.520‬

Portanto, como faltam R$ 400 mil para quitar o pagamento do imóvel e sendo o valor do INCC daquele mês de 0,38%, o saldo devedor subiria para: R$ 401.520,00. Então, o valor adicional (R$ 1.520,00) seria dividido entre as demais parcelas.

E ao dividir o valor reajustado pelo número de parcelas restantes: 

401.520‬ ÷ 400 = 1.003,8‬

O resultado é a parcela do mês em questão: R$ 1.003,8‬. O mesmo processo é utilizado para os meses seguintes.

Agora que você já sabe como calcular o INCC, confira o INCC atualizado de 2022.

Como os valores são divulgados mensalmente, é possível conferir os valores do INCC atualmente a partir da tabela com os valores de cada mês. Confira a seguir:

Confira, a seguir, o histórico do índice INCC. É possível analisar os valores do INCC com base nas tabelas com o indicativo (em porcentagem) de cada mês, desde 2000.

Conheça lançamentos no Apto e conquiste o seu sonho da casa própria. Confira:

Gostou do conteúdo sobre o INCC? Quer conhecer outros índices e taxas importantes para a economia nacional? Então não deixe de conferir: