Financiar imóvel ou comprar à vista: como saber qual o mais vantajoso?

A compra da casa própria é um dos momentos mais aguardados na vida de mais de 80% dos brasileiros, porém exige muita preparação.

Se, após anos de paciência e trabalho, consegui juntar um valor estimado para a compra de um imóvel, será que devo entregá-lo completamente nas mãos do vendedor, ou apostar em outros métodos, como financiar?

O tema é abrangente e gera muitas dúvidas, porém uma ideia deve ficar clara: métodos de obtenção de crédito para a compra de bens não são vantajosos apenas para aqueles que não podem arcar com os valores na íntegra.

Algumas modalidades de crédito, como o empréstimo, até podem ser vistas com maus olhos, uma vez que costumam ser solicitadas para cobrir dívidas, como um “último empurrão” quando algum plano não deu certo; porém, sistemas como o de financiamento geralmente são solicitados para concretizar planos, possibilitar melhorias de vida, atingir metas pessoais e elevar condições para um novo patamar.

Além do mais, se este tipo de compra não fosse favorável tanto para o cliente quanto para os vendedores e instituições bancárias, o financiamento imobiliário brasileiro não teria um crescimento anual constante na média dos 46%, com lucros superiores a R$ 250 bilhões, e não teríamos mais de 14,5 milhões de famílias com a intenção de adquirir imóvel nessa modalidade, como aponta levantamento da Datastore.

Na realidade, comprar imóveis à vista acabou se tornando uma estratégia não muito inteligente, principalmente devido aos benefícios e aos planejamentos oferecidos por métodos como o de financiar (além das tecnologias atuais, como as calculadoras de financiamento e simulações 100% digitais) — inclusive, vamos te mostrar alguns deles, e quem decide se é vantajoso ou não é você.

Uma das grandes vantagens do financiamento é que ele rotaciona, divide em porções e dá mais finalidades ao seu dinheiro, evitando que este seja inteiramente direcionado para um só gasto.

Dentre estas possibilidades, é comum que muitos peguem o valor que usariam para quitar um imóvel por inteiro e deem dois usos para ele: primeiro, contratam um financiamento imobiliário e pagam o valor da entrada. Depois, colocam o restante daquela quantia em um investimento como o de Renda Fixa, por exemplo.

Isso uma vez que o Certificado de Depósito Interbancário (CDI), dado que serve como referência para ajustar os rendimentos da Renda Fixa, resulta em 13,15% ou até 14% ao ano. Ao mesmo tempo, o Custo Efetivo Total (CET) de um financiamento imobiliário está entre 10% e 10,5% ao ano.

Então, ao aplicar aquele valor que iria inteiro para a conta do imóvel, é possível custear a maior parte do financiamento apenas com os rendimentos, ainda sobrando mais de três pontos percentuais destes, que podem ser usados para já eliminar algumas parcelas.

Outra questão interessante é que, mesmo que a pessoa consiga usar os próprios recursos para comprar a casa própria, ela não precisa.

Vamos supor que um empresário bateu 1 milhão de reais em sua conta bancária e decidiu que agora é a hora certa de adquirir uma casa própria. Então, fez as devidas buscas e encontrou seu imóvel dos sonhos por aproximadamente R$ 900.000,00. 

“Ótimo, vamos comprar à vista”, ele pensa. Porém, como ficam as demais despesas, como documentações, taxas cartorárias, contas a pagar, reformas, decoração e, caso compre um imóvel ainda em construção, o custo para continuar se mantendo na atual residência?

Tudo isso precisa ser considerado. Não basta apenas ter o dinheiro. Por isso, optando por financiar, é possível ter o suporte necessário para que a pessoa arque com outros custos e realize outras vontades enquanto o valor alto da casa própria está sendo suprido pelo crédito.

A partir do momento em que tudo está dividido em pequenas parcelas, use aquela grande quantia guardada para outras coisas, como decorar o imóvel, reformá-lo, abrir um negócio, melhorar as condições de sua empresa, comprar ou financiar um carro e até investir, como mostramos anteriormente. 

E repetimos: o financiamento sempre busca ajudar a possibilitar melhorias de vida, atingir metas pessoais e elevar condições para um novo patamar. Então, planeje-se! 

De fato, uma vantagem considerável de pagar um imóvel à vista é a maior flexibilidade para negociar o valor, algo que pode ser feito durante conversas, sem depender de juros ou taxas padronizadas.

Entretanto, hoje em dia, existem diversas empresas que assessoram tanto o próprio cliente quanto corretores, imobiliárias e incorporadoras no processo de busca pelo melhor financiamento imobiliário. Através destas, é possível comparar cada taxa de crédito, cada prazo e cada parcela em cada uma das instituições bancárias que sejam de interesse da pessoa. 

Também, tais assessorias possibilitam que uma simulação real e fiel seja feita com os dados da própria pessoa, para que um panorama completo de possibilidades seja entregue contendo o custo total do financiamento, o valor das parcelas, o tempo de pagamento, quanto da renda seria comprometida e muito mais, além de facilitar o acesso a descontos.  

A partir daí, diversos benefícios surgem com o passar dos anos e das parcelas de uma contratação de crédito. Uma das maiores vantagens é poder fazer o resgate do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o FGTS, e utilizá-lo para ajudar na quitação. 

Nesta possibilidade, amortizar as parcelas diminui o tempo que resta para pagar a dívida e, consequentemente, o valor dos juros incididos. De modo geral, o recurso do FGTS pode ser usado a cada dois anos, cobre até 80% do valor total do financiamento e paga até 12 meses de parcelas que estejam em aberto.

Através dele, também, é possível quitar parcelas em atraso – caso ocorra algum imprevisto e algumas mensalidades do financiamento não sejam pagas, o FGTS quita até três parcelas retroativas. 

Outro benefício oferecido ao financiar aparece em um momento pelo qual todos aqui já  passamos ou iremos passar —  a declaração de Imposto de Renda.

É muito possível que, em algum momento, o dono da casa própria deseje vender este imóvel. Como algum tempo já terá se passado desde a compra, com certeza os mercados financeiro e imobiliário estarão diferentes, e este imóvel terá sido valorizado. 

Com essa valorização, a casa está avaliada em custos maiores, e o dono poderá cobrar mais por ela na hora da venda. Essa diferença entre o preço que o cliente pagou na compra e o valor atual pelo qual ele vende será positiva, gerando um lucro para o dono da casa – este lucro se chama lucro imobiliário e, quando ocorre,  a Receita Federal cobra uma alíquota mínima de 15% sobre o valor.

Em vista disso, como uma alternativa para pagar menos sobre esta alíquota, o ideal é ter o menor lucro possível com a venda do seu imóvel. Assim, a dica é aumentar o valor total pago lá na hora da compra da casa própria – não é preciso voltar no tempo nem nada, apenas apresentar comprovantes!

O CET de um financiamento já resulta em um valor um tanto maior para o imóvel do que seria na conta original, sendo mais vantajoso.

Através do financiamento, é possível somar ao valor da compra gastos extras, como os juros pagos, custas imobiliárias, despesas de corretagem, ITBI, laudêmio, habite-se, vistoria etc. Mesmo que o lucro não seja zerado, pagar ao Leão 15% de 5 milhões de reais sai mais caro do que 15% de 700 mil reais, por exemplo.

Um levantamento de 2022 promovido pelo Datafolha, em parceria com outros censos, apontou que financiar um imóvel compromete cerca de 27% da renda do brasileiro, enquanto o aluguel, em alguns Estados, chega a comprometer mais de 38%.  Comprando à vista, entretanto, é quase impossível ter este controle, uma vez que toda a renda pode ser usada (isso sem contar despesas de documentação, cartório, decoração, reforma e outras). 

Também, balanços divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança apontam que os custos de financiar o imóvel são um terço menores do que os juros de qualquer outra alternativa de obtenção de crédito.  O empréstimo, por exemplo, oferece taxas que facilmente chegam a 7% ao mês – devido ao alto risco de inadimplência presente na modalidade — e os juros de cartões de crédito podem ultrapassar 16% ao mês, enquanto encontramos taxas de financiamento por volta dos 3% ao ano.

Finalmente, comprar um imóvel à vista pode, sim, ser vantajoso, mas exclusivamente para aquele que não se sente confortável em carregar uma dívida em aberto por tantos anos, ou que tem condições de utilizar valores altos sem que sua renda seja prejudicada. 

Enquanto isso, modalidades como o financiamento imobiliário abraçam qualquer situação e buscam remanejar o processo de compra de imóvel, adequando-o para a necessidade do cliente. 

E aí, curtiu? Na Kzas Krédito, corretores, imobiliárias e incorporadores podem encontrar diversas dicas como esta, além de opções de financiamento imobiliário mais ágeis, inovadoras, transparentes e com as melhores taxas de todo o mercado. 

Este conteúdo foi escrito por Ana Caroline Enis, redatora Kzas Krédito, em parceria com o Apto.