Crédito imobiliário: conheça as operações de financiamento com imóveis!

crédito imobiliário

As negociações de crédito imobiliário são muito procuradas no Brasil. Afinal, a compra da casa própria é o grande sonho de boa parte da população. Além disso, diversas pessoas buscam financiamento para investir em imóveis e obter uma renda passiva.

Independentemente dos seus objetivos, é muito importante ficar atento às opções de financiamento para saber qual é a mais vantajosa. Assim, é possível economizar e enfrentar menos burocracia, a depender da sua escolha.

Quer saber como decidir? Então confira, a seguir, diversas alternativas de crédito imobiliário disponíveis no mercado e conheça mais sobre o funcionamento de cada uma delas!

Como funciona o financiamento imobiliário?

Sem dúvida, uma das operações mais conhecidas no Brasil é o financiamento imobiliário. Ele consiste em tomar crédito com o banco para adquirir uma propriedade. É basicamente um empréstimo, mas com o intuito específico de aplicar o dinheiro no setor de imóveis.

De modo geral, o financiamento depende de uma negociação direta com o banco, que propõe os detalhes de acordo com a análise que faz do perfil do comprador. Logo, são definidas a taxa de juros, o valor de entrada, o número de parcelas etc.

Convém pesquisar as condições em várias instituições bancárias para encontrar aquela que ofereça diferenciais que você valoriza. O modo de pagamento pode ser facilitado ou não, dependendo da segurança que o banco sente em relação ao risco de inadimplência.

De qualquer forma, existe uma garantia: o próprio imóvel. Ele ficará registrado no nome do banco até que o financiamento seja totalmente quitado. Então, se houver algum problema com o pagamento, ele pode solicitar a posse do bem.

Em resumo, no financiamento imobiliário o imóvel é adquirido pelo banco. Depois, o cliente fica responsável por pagar as parcelas combinadas até que consiga quitar o valor devido e possa mudar o registro da propriedade para o seu nome. Enquanto isso, ele pode morar normalmente no imóvel.

Quais são os tipos de financiamento?

Existem algumas informações diferentes em relação aos financiamentos. Eles podem ser de diversos tipos. Por isso, quem deseja obter o crédito imobiliário com bancos deve conhecer as particularidades de cada um.

Confira a seguir!

Sistema PRICE

O sistema PRICE é caracterizado por apresentar prestações fixas, mas com juros decrescentes e amortizações crescentes. Isso significa que o consumidor pagará sempre o mesmo valor, mas serão parcelas diferentes de juros e de amortização da dívida.

Ao longo do tempo, você pagará menos juros e mais a dívida em si, ou seja, o valor do imóvel. Além dessa relação, os pagamentos também podem ser corrigidos de acordo com a inflação do período. Pode ser utilizada a Taxa Referencial para o cálculo.

Sistema de amortizações constantes

Diferentemente  do sistema Price, o Sistema de Amortização Constante (SAC) funciona com diminuição do valor das parcelas no longo prazo. A redução acontece porque existe uma variação dos juros, que vão baixando ao longo do tempo, por conta da amortização da dívida.

Assim, as primeiras parcelas são mais altas. À medida que os meses e os anos passam, a dívida está sendo paga e os juros vão reduzindo. Portanto, as últimas parcelas têm valor mais baixo.

Sistema de amortização crescente

Além dos dois tipos que você acabou de ver, existe um meio de financiamento que mescla particularidades tanto do sistema Price quanto do SAC. O Sacre representa um sistema de amortização crescente.

A lógica é a seguinte: as prestações aumentam por um tempo, ou seja, o preço a ser pago pelas parcelas vai aumentando, até chegar a um ponto específico e, a partir de então, ir diminuindo pela redução dos juros.

Sistema financeiro de habitação

Nem todo financiamento imobiliário depende das decisões que o banco toma com liberdade. No Brasil, o Governo Federal apresenta alguns subsídios para quem pretende comprar um bem imóvel utilizando o crédito imobiliário.

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) utiliza garantias do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos e também do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Para se encaixar no programa é preciso seguir as determinações em relação ao valor do imóvel e ao prazo da dívida.

Minha Casa Minha Vida

Por fim, mais um tipo de crédito imobiliário é um programa muito conhecido do Governo Federal. Criado em 2009, o programa Minha Casa Minha Vida tem o intuito de democratizar o acesso ao crédito para aquisição de um imóvel.

Ele é voltado para famílias de baixa renda e organiza-se em algumas faixas salariais. As condições de financiamento são facilitadas, por exemplo, pelo aumento do percentual de crédito que pode ser financiado e pela redução das taxas de juros.

Como funciona o consórcio imobiliário?

Até aqui você viu informações gerais sobre um dos tipos de crédito imobiliário mais comuns no Brasil: o financiamento. Outra possibilidade bastante procurada por brasileiros é o consórcio de imóveis.

O consórcio apresenta algumas diferenças significativas em relação à opção anterior. Em primeiro lugar, não se trata de pegar empréstimo com uma instituição. Ele funciona como uma forma de economia colaborativa.

A ideia do consórcio é reunir diversas pessoas interessadas na compra de um bem. Então, elas são organizadas em um grupo e pagam parcelas relativas à compra. A cada mês, o dinheiro pago por todos pode ser usado para contemplar alguns participantes.

Como se dá a compra do bem?

Conhecendo melhor essa modalidade você pode perceber a principal diferença em relação ao financiamento: o consorciado não recebe crédito para adquirir sua propriedade imediatamente. A compra só poderá ser feita quando ele for contemplado.

A contemplação pode se dar de três formas: com a quitação de todos os pagamentos, com sorteios realizados frequentemente e com a oferta de um lance. O lance é um valor que o cliente oferece para antecipar parcelas.

Cabe à empresa administradora do consórcio coordenar as propostas de lance recebidas e selecionar a maior para ser contemplada a cada mês. O participante contemplado recebe sua carta de crédito e, assim, pode adquirir o imóvel.

O crédito também pode ser utilizado para outras demandas relacionadas a um imóvel,  como a compra de um terreno ou a construção do imóvel. As parcelas do consórcio, claro, devem continuar sendo pagas normalmente até a quitação.

Quais são as vantagens do consórcio?

Como o consórcio demanda um tempo maior de pagamento das parcelas até o recebimento do crédito e a compra da propriedade, muitas pessoas se perguntam: por que optar por ele, e não por um financiamento?

Uma das vantagens do consumidor ao escolher o consórcio é a inexistência de taxa de juros,  que pode fazer com que ele seja mais barato do que outras opções de crédito. Como não se trata de empréstimo, não há juros.

Mas não significa que você pagará apenas o valor do imóvel. Na verdade, existem vários custos agregados. Por exemplo, a remuneração da empresa administradora e eventuais taxas de seguro, reserva financeira, entre outras.

Por isso, a melhor forma de escolher o tipo de crédito imobiliário é reunir todas as condições oferecidas e realizar o cálculo referente ao custo total da dívida. Assim, você consegue comparar com mais tranquilidade.

O que é leasing?

O mercado financeiro é dinâmico e não oferece apenas duas alternativas de crédito imobiliário para você. Além do financiamento e do consórcio, existe também a possibilidade de adquirir seu bem por meio do leasing.

O leasing é entendido pela legislação brasileira como um arrendamento mercantil e tem funcionamento básico semelhante ao de um aluguel. Assim como no financiamento, o responsável pela compra do imóvel é o banco ou a instituição financeira.

O banco adquire a propriedade, que fica registrada no nome dele, e faz uma espécie de contrato de aluguel com o consumidor. A pessoa mora no local desde o início do contrato e paga parcelas mensais referentes a ele.

Qual seria, então, a diferença em relação ao financiamento? No leasing não há, necessariamente, a compra do imóvel. O contrato tem um determinado tempo e, quando ele acaba, é possível devolver o bem ao banco, renovar seu contrato como morador ou decidir comprar a propriedade.

Quando se decide pela compra, geralmente é negociada a quantia residual. Afinal, o consumidor veio pagando gradativamente valores de aluguel que podem ser considerados para a venda. Contudo, o valor do imóvel também pode ser calculado de acordo com o mercado.

Funciona, então, como um aluguel com opção de compra. Você paga para morar na casa ou apartamento e pode, durante o tempo de contrato, decidir utilizar a quantia paga para adquirir o imóvel.

O leasing apresenta algumas vantagens. Uma delas é ter taxas de juros menores, já que é uma maneira diferente de crédito imobiliário. Além disso, ele pode envolver menos burocracia, a depender de cada caso.

Como funciona o home equity?

Temos, ainda, mais uma opção de crédito imobiliário, dessa vez tomando o imóvel como garantia para concessão de empréstimos. O home equity pode ser bastante semelhante à ideia de hipoteca (muito comum em outros países, como os Estados Unidos).

Ele consiste em oferecer um imóvel seu como garantia para tomar crédito. Assim, o dinheiro obtido com o banco ou a instituição financeira pode ser utilizado para diversos objetivos, inclusive comprar outros imóveis e investir no setor.

Mas por que, então, valeria a pena oferecer um bem como garantia para adquirir outros? Você provavelmente sabe que um dos elementos que mais oneram um empréstimo é a falta de segurança em relação à inadimplência.

Empréstimos que contêm algum tipo de garantia podem envolver melhores condições de pagamento, como burocracia reduzida e juros menores. Nesse sentido, imóveis são vistos como uma das melhores garantias.

No home equity você pode realizar uma alienação fiduciária, como se fosse um refinanciamento do imóvel. O bem passa para o nome da instituição que concede o crédito, e a dívida é paga em parcelas. Quando houver a quitação, a posse do imóvel pode ser transferida novamente.

Atenção: um imóvel financiado não pode ser utilizado como garantia no home equity. Afinal, é preciso que a propriedade já esteja quitada e registrada em seu nome para que possa ser transferida ao banco.

Embora tenha funcionamento parecido com o da hipoteca, o home equity apresenta diferenças. A principal é que, na hipoteca, a posse do bem não é transferida ao banco, o que pode trazer problemas jurídicos ao processo.

Perguntas frequentes

Você conheceu neste post completo as principais operações de financiamento com imóveis disponíveis no mercado. Aproveite agora para conhecer algumas perguntas frequentes – e suas respostas – quando o assunto é crédito imobiliário.

Assim, você terá ainda mais condições de tomar sua decisão, avaliando todas as informações relevantes sobre o tema. Confira!

Qual é a melhor opção de crédito?

Não existe uma alternativa ideal para todas as pessoas. O melhor caminho é avaliar as vantagens e desvantagens de cada uma para verificar aquela que se adéqua mais ao seu caso, considerando seus objetivos e suas necessidades.

O consórcio não tem juros?

Não. O consórcio não funciona como um empréstimo. Portanto, não há cobrança de juros. Contudo, nem sempre ele é mais barato do que outras opções. Isso porque existem taxas que podem chegar ao valor dos juros cobrados em financiamentos, por exemplo.

Qual é a diferença entre leasing e aluguel?

Uma diferença básica entre o processo de leasing e o aluguel é a mediação de uma instituição financeira. Ela é a dona do imóvel e disponibiliza-o para o inquilino. Em contratos de aluguel, geralmente o proprietário é uma pessoa física ou mesmo jurídica (mas não financeira).

Outra diferença é que os contratos de leasing costumam durar mais tempo. Em geral, o inquilino compromete-se a ficar cerca de 5 anos no imóvel, enquanto os aluguéis são firmados, normalmente, por períodos de um ou dois anos.

Além disso, o leasing tem a opção de devolver o imóvel, continuar morando nele por renovação do contrato ou optar pela compra do local (pagando o valor correspondente).

Vale a pena financiar para investir em imóveis?

Como você viu, o financiamento envolve o pagamento de taxas de juros, que podem ser maiores ou menores a depender das condições do banco. Muitas pessoas se perguntam se essas taxas invalidam o investimento em imóveis.

De modo geral, não é o que acontece. Mesmo pagando juros em um financiamento, é possível ter bons retornos ao investir no mercado imobiliário. Portanto, vale a pena conhecer as opções de financiamento e os imóveis disponíveis no mercado e avaliar a possibilidade de compra!

Neste conteúdo, você conheceu mais sobre as principais formas de crédito imobiliário: o financiamento, o consórcio, o leasing e o home equity.

Conhecer detalhes de cada opção é um passo fundamental para decidir como solicitar crédito no mercado. E agora você está mais preparado para tomar a melhor decisão!

E então, o que achou das alternativas que acabou de conhecer? Deixe seu comentário ou dúvida!

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