Investimentos imobiliários: como funcionam e por que considerar?

Os imóveis estão entre os bens preferidos dos brasileiros. Não apenas ter a casa própria e sair do aluguel, mas também fazer investimentos imobiliários e obter bons lucros no longo prazo com as inúmeras possibilidades que o setor oferece.

De fato, existem muitas oportunidades nessa área. Além de o imóvel ser um patrimônio físico, o mercado apresenta segurança e diversidade de alternativas rentáveis para qualquer investidor (na construção e venda de imóveis, no aluguel, na negociação de terrenos, por exemplo).

Mas você sabe como funcionam e quais são as melhores opções para investir em imóveis? Quer entender mais sobre o assunto e planejar suas próximas escolhas? Então continue a leitura e descubra por que vale a pena fazer investimentos imobiliários agora mesmo.

Como funciona o investimento no mercado imobiliário?

Investir no mercado imobiliário consiste, basicamente, em utilizar seu dinheiro para fazer algum negócio envolvendo imóveis, sejam eles residenciais ou comerciais. 

É possível obter lucro tanto com a valorização dos bens no longo prazo quanto em negócios de curto prazo – como construção ou reforma para posterior venda ou o tradicional aluguel.

O segmento de imóveis tem muita força no Brasil e é considerado um dos investimentos mais tradicionais do país. Quem nunca ouviu o ditado popular que afirma que “Quem compra terra não erra”? 

As gerações anteriores já viam no mercado imobiliário um investimento certeiro. Além de ser valorizado como um bem de alto valor agregado, que aumenta o patrimônio da família e evita custos com aluguel mensalmente, o imóvel sempre foi encarado como um ótimo investimento para o futuro. 

Hoje, essa realidade não só se manteve, como também se popularizou ainda mais. Muitas pessoas, inclusive, planejam uma aposentadoria complementar com a renda do aluguel de apartamentos, casas, galpões e salas comerciais, por exemplo. 

E, dependendo da valorização do setor, é possível ter lucro muito acima da média de outros investimentos disponíveis no mercado.

Quais são as formas de investir nesse mercado?

Como falamos, uma das principais vantagens em relação aos investimentos imobiliários é a diversidade de caminhos a seguir. Todos eles apresentam pontos positivos. Então, a escolha do investimento depende de suas possibilidades e preferências pessoais.

Nesse aspecto, vale comentar que, atualmente, é possível  investir no mercado imobiliário sem, necessariamente, fazer a compra física de imóveis ou terrenos. 

Isso porque existem alternativas no mercado financeiro – é o caso, por exemplo, dos fundos imobiliários, disponíveis na bolsa de valores, e do crowdfunding imobiliário, oferecido a partir de plataformas colaborativas.

Contudo, os imóveis físicos continuam sendo a maneira mais tradicional, interessante e segura de investir. Afinal, uma vez que você compra o bem, ele é seu até o momento da venda. Portanto, não está sujeito a riscos de perdas de capital como no mercado financeiro.

Mas quais são as principais maneiras de fazer esse investimento? Confira a seguir! 

Investimento em imóvel para aluguel

Comprar ou construir imóveis para alugar está entre as possibilidades preferidas dos investidores quando se fala em investimentos imobiliários. Não é por acaso, já que o aluguel se torna uma renda passiva e praticamente vitalícia aos donos de imóveis, trazendo bons lucros ano após ano.

O mercado é bastante diversificado e uma boa dica para maximizar seus resultados é analisar as particularidades da sua região. Flats e kitnets, por exemplo, costumam trazer ótimos retornos em cidades universitárias.

Muitos estudantes mudam-se da casa dos pais para fazer a graduação e precisam de um lugar para ficar – o que pode ser uma oportunidade interessante para o aluguel. Por outro lado,  existem cidades ou regiões do país nas quais as casas de veraneio ou as pousadas fazem mais sucesso no setor de aluguel.

Não podemos nos esquecer também das oportunidades em salas comerciais, lojas e galpões. Se você pretende investir em uma cidade central ou em locais com boa perspectiva para indústrias, aproveite o crescimento desse mercado.

Construção de imóveis

A construção é outra ótima alternativa para aumentar seu patrimônio ao fazer bons negócios imobiliários. Com uma gestão eficiente, torna-se viável construir bons imóveis por um custo equilibrado. Logo, as margens de lucro na venda podem aumentar bastante.

Tenha em mente que quem compra imóveis prontos não está pagando o “preço de custo”  empregado na sua construção. Também estão embutidos, no valor de venda, os custos com a preparação e a venda – além do lucro, claro.

Por isso, optar por investir na construção em vez de comprar imóveis prontos pode fazer que você evolua até o ponto mais lucrativo dessa relação. A desvantagem é que envolve mais trabalho, burocracia e, muitas vezes, surpresas desagradáveis e custos mais altos pelo caminho.

Investir em terrenos 

Mais um exemplo lucrativo de investimentos imobiliários é a compra de terrenos. A compra de um terreno pode ser encarada de diversas formas. Assim como um imóvel, você pode mantê-lo até que ele valorize e seja possível vendê-lo por um valor maior.

Uma dica nesse sentido é adquirir terrenos em locais com boa expectativa de valorização. Por exemplo, regiões da cidade que ainda não são muito habitadas, mas que estão localizadas em uma área para onde o município deve crescer no futuro.

Também existe um mercado de aluguel de terrenos para realização de alguns negócios. Um lava a jato, por exemplo, é um ótimo exemplo de empresa que pode funcionar em terrenos sem construção. Estacionamentos também podem funcionar sem grandes estruturas.

Por fim, você pode optar por utilizar o terreno no futuro para construir apartamentos, salas comerciais e outros empreendimentos para aluguel. Percebe como esse é um investimento bastante versátil?

Investir em imóveis na planta 

Adquirir imóveis na planta é uma alternativa atrativa para quem deseja diminuir o custo do investimento sem investir na construção. Desse modo, você paga um valor bem menor pelo bem e aguarda a entrega pela construtora responsável.

A desvantagem da opção é o tempo maior de espera até que seja conquistada uma renda passiva ou o lucro da venda do imóvel. Contudo, essa espera costuma valer a pena. Afinal, na data de entrega do imóvel, é muito comum que o patrimônio já tenha valorizado – valendo, portanto, mais que o preço pago por ele na planta.

Então, esse é um dos melhores investimentos imobiliários que você pode fazer. O investidor paga o valor pelo imóvel na planta e aguarda a entrega para vendê-lo por um preço mais alto, ou opta por alugá-lo para obter uma renda passiva.

Imóveis de alto padrão 

Quando o assunto são investimentos imobiliários, o setor de luxo vem crescendo muito no Brasil nos últimos anos. As famílias de classes mais altas despendem cada vez mais dinheiro em casas e apartamentos que atendam às suas necessidades. Logo, é um mercado que movimenta altos valores. 

Para quem deseja investir, comprar imóveis de alto padrão no mercado brasileiro é uma boa escolha. Mas é preciso ficar atento aos detalhes, porque as exigências desse público também são mais altas.

É possível investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel?

Investimentos imobiliários.

A resposta é sim e esse investimento pode ser feito com menos do que você imagina, a partir de R$100,00. E para isto, existem algumas opções, como o Fundo Imobiliário (FII), o empréstimo para construtoras e o crowdfunding de imóveis.

Confira a seguir:

Fundo Imobiliário (FII)

Um fundo imobiliário é parecido com um fundo de ações. A diferença é que, ao invés de investir em ações ele investe em imóveis, obviamente. E você pode comprar uma cota de um fundo imobiliário, o que significa que você estará obtendo uma pequena parcela de todos os imóveis que o fundo possui.

Então, se esses imóveis valorizarem, a tendência é que a sua cota do fundo valorize junto. Algumas cotas de fundos imobiliários podem ser compradas por valores inferiores a R$ 100,00. Veja uma lista de todos os fundos imobiliários na bolsa de valores aqui.

Além dos ganhos com a valorização da sua cota, você irá receber um valor mensal, para cada cota que possui. Afinal os imóveis do fundo estão sendo alugados, e você como dono de uma pequena parte desses imóveis tem direito à parte do aluguel.

Uma grande vantagem desse cenário, é que esse valor mensal recebido é isento de imposto de renda para pessoa física. 

Empréstimo para construtoras

Através da CapRate, você pode emprestar dinheiro para as construtoras.

Afinal, quando estão no início de uma nova fase de expansão, as construtoras precisam de dinheiro para criar seus novos projetos, mas agora, ao invés de pegar empréstimo com os bancos, elas podem pegar com você.

Veja o que diz o presidente da CapRate, Paulo Deitos:

“Entendemos que existem formas mais racionais de uso do funding imobiliário e que ele não necessariamente depende de instituições tradicionais, visto que elas não têm a adequação ideal para o financiamento das incorporadoras, gerando um custo relativamente alto na operação. E pelo outro lado, dos investidores, não existe o acesso a investimentos de alta rentabilidade. Ao eliminar o intermediário da instituição financeira e aproximar estas duas partes, conseguimos repassar o ganho que antes ficava com as instituições financeiras para o investidor.”

Essa é uma forma de investimentos com baixo risco, pois possui prazo e rentabilidade predeterminados, ou seja, você investe já sabendo quanto e quando irá receber. Na operação que foi estruturada para a Vitacon, você pode calcular quanto o seu investimento irá render nessa calculadora.

Um grande diferencial é que os investimentos começam a partir de R$ 1 mil, facilitando para muitos o investimento no mercado imobiliário.

Crowdfunding de imóveis

Através da Urbe.me você pode adquirir uma porcentagem de um empreendimento imobiliário que está sendo construído e posteriormente lucrar, junto com a construtora, quando chegar a hora de vender.

É importante salientar que uma captação é realizada para comprar uma porcentagem do empreendimento como um todo, não unidades específicas.

Caso o valor mínimo da captação não seja atingido, aqueles que já investiram receberão o valor de volta, diretamente em suas contas.

“Trabalhamos com prazos de vencimento de 24 a 48 meses e rentabilidades alvo em torno de 200% do CDI.” Lucas Obino, fundador da Urbe.me.

Nesse modelo o investimento inicial também é de R$ 1 mil.

Por que considerar o investimento em imóveis?

Depois de conhecer as principais formas de investir em imóveis e lucrar no mercado imobiliário, que tal identificar as vantagens de realizar um investimento desse tipo? 

Existem inúmeros benefícios em se tornar um investidor do setor. Conheça alguns!

Segurança 

Muitas pessoas buscam ganhar dinheiro em investimentos no mercado financeiro – como na bolsa de valores, por exemplo. Entretanto, muitas delas acabam amargando altos prejuízos por conta dos riscos desse mercado e por não conhecerem como ele funciona.

Quem investe dessa forma pode, por exemplo, ver seu dinheiro sumir em tempos de crise. Do lado oposto, um imóvel é um bem físico e desvaloriza menos em períodos conturbados. Logo, a segurança em relação a ele, em qualquer situação, é muito maior do que as outras opções.

Além disso, o mercado de imóveis não apresenta riscos tão profundos e nem demanda tanto conhecimento específico. Quaisquer investidores podem conseguir ótimos retornos em imóveis sem precisar dedicar muito tempo buscando informações sobre eles. 

Com dados básicos e uma boa pesquisa em um shopping on-line de imóveis novos, por exemplo, já é possível analisar um imóvel, sua localização e as chances de lucrar com o investimento – a partir, por exemplo, das projeções de renda com o aluguel.

Altas margens de lucro

O investimento em imóveis proporciona um lucro muito significativo aos investidores. Como mostramos, algumas opções apresentam ganhos maiores no curto prazo, como a construção ou a venda de imóveis na planta. 

Mas, mesmo com o aluguel, é possível ter boas margens de lucro. Basta pensar que ele gera uma renda passiva por todo o tempo em que você mantiver o imóvel em sua posse. Assim, multiplicando os aluguéis pelo número de anos, qual seria o lucro? Possivelmente um valor bastante significativo, não é mesmo?

Um imóvel bem localizado, por exemplo, torna quase certa a sua renda com aluguel. A probabilidade de ter vacância diminui muito porque a saída de um inquilino rapidamente dá espaço para outros que tenham interesse no local.

Reajuste de acordo com a inflação

Mais uma grande vantagem dos investimentos imobiliários é o reajuste do valor do aluguel de acordo com a inflação. Essa medida é prevista nas normas brasileiras e beneficia o investidor, que não corre o risco de perder dinheiro para a inflação.

Não é o que acontece em outros investimentos, como a rentabilidade da poupança, por exemplo, constantemente menor do que os índices inflacionários. Assim, quem deixa seu dinheiro parado na conta está acumulando desvantagens.

Qual é a maneira certa de investir em imóveis?

Investimentos imobiliários, como fazer?

Existem diferentes abordagens quando se pensa em investir em um imóvel, alguns compram para revender, outros para alugar.

Mas existem pontos em ambas que devem ser analisados.

A localização é o que mais influencia no valor

Esse é sem dúvida o principal fator que você deve avaliar na hora de investir em um imóvel.

Pra você que está pensando em comprar para revender, procure um local que está em desenvolvimento, assim o valor do seu imóvel vai crescer conforme a região floresce.

Fique de olho, principalmente, em futuras estações de metrô ou trem que estejam previstas para serem construídas nas proximidades, afinal esse é o principal motor de valorização de uma região.

Fique atento também para a construção de shoppings, escolas e hospitais na região, fatores que também aumentam o valor do seu imóvel.

Mas se você está pensando em comprar um imóvel para alugar, talvez seja melhor olhar as regiões que já são desejadas hoje. Nas regiões que já são desenvolvidas você terá muito mais facilidade em alugar o seu apartamento.

Esse é um ponto relevante a ser considerado para que o seu imóvel não fique ocioso, sem locatário, e fique gerando despesas ao invés de renda.

O tamanho é o maior responsável pela liquidez

Esse é outro fator muito importante, escolher o tamanho de um imóvel para morar é diferente de escolher um para investir. Nesse mundo os apartamentos pequenos são os mais desejados pelos investidores, normalmente studios, e por uma razão muito simples.

Liquidez. Trata-se de um fator essencial no mundo dos investimentos. É muito mais fácil revender um apartamento menor, justamente por ele possuir um valor mais baixo e atingir uma faixa maior de possíveis consumidores.

Afinal, você não quer ficar com o seu capital comprometido em um imóvel difícil de vender. Mesmo que o imóvel não perca valor, com uma venda rápida você pode realocar seus ganhos em novos investimentos e ganhar cada vez mais!

Para quem pensa em comprar para alugar existem algumas diferenças.

Um apartamento grande, normalmente, é voltado para famílias já estruturadas que buscam estabilidade. Mesmo que demore mais para alugar, é provável que o seu locatário fique por um longo tempo.

Apartamentos pequenos são mais fáceis de alugar, porém normalmente atendem ao público solteiro, que está mais suscetível a uma mudança de vida, o que implica em uma mudança de moradia também.

Mas existe uma grande vantagem em investir em apartamentos pequenos para alugar, a qual veremos no próximo item.

O preço irá ditar os seus ganhos

Nunca pode se fugir disso quando se analisa um investimento. É muito importante avaliar o preço do m² do imóvel que você quer comprar, para ver se está compatível com o mercado.

Muitas vezes, uma construtora abaixa o preço dos apartamentos, quando não está realizando muitas vendas. Se isso acontece em um local que você sabe que irá se desenvolver no futuro, talvez você tenha encontrado uma grande oportunidade.

Outras vezes, quando a procura é muito grande, as construtoras aumentam o preço do imóvel.

A primeira vista isso pode parecer ruim, mas também é um indicador do que as pessoas querem. Interessante para você que pensa em alugar, afinal muita procura significa altas chances de obter um locatário, além da possibilidade de conseguir cobrar um aluguel mais alto.

Historicamente é comum comprar um apartamento na planta e vendê-lo por um preço maior quando pronto. Porém essa prática tem apresentado retorno menor atualmente e se tornou menos atrativa.

Como vimos no item anterior, os imóveis mais baratos são os queridinhos dos investidores que querem revender, pela maior liquidez. Esses imóveis de valor mais baixo apresentam uma grande vantagem, também, para aqueles que querem alugar.

Quando você compra um apartamento de alto preço, é normal que você alugue por um valor mensal que represente 0,4% do valor total.

Mas se você comprar um imóvel mais barato, em uma boa localização, é possível que você consiga cobrar um aluguel igual a 0,6% do valor do apto.

Vamos dar um exemplo.

Digamos que você possui R$ 1 milhão para investir e possui duas opções. Comprar um apartamento de R$ 1 milhão para alugar, ou 3 studios de R$ 333 mil. Qual a opção mais rentável?

Opção 1: R$ 1 milhão x 0,4% = R$ 4.000/mês de aluguel

Opção 2: (R$ 333 mil x 0,6%) x 3 studios = R$ 5.994/mês de aluguel

Podemos ver que a segunda opção é muito mais vantajosa, oferecendo uma rentabilidade quase 50% superior.

Dica

Se você pensa em comprar para revender, procure imóveis de baixo valor que estejam sendo construídos em regiões com perspectiva de desenvolvimento futuro.

Se você busca um investimento que lhe conceda uma renda mensal, compre imóveis pequenos, em regiões desejadas, para alugar.

Mas uma nova forma de alugar o seu apartamento chegou, o aluguel por temporada. Será que ela vale mais a pena? Confira aqui e descubra!

Quais os cuidados necessários ao investir em imóveis?

Para aproveitar todas as vantagens que citamos neste post é importante que você tenha alguns cuidados. O primeiro deles é saber que escolher investimentos é bem diferente de decidir sobre a compra de um imóvel para morar.

Seus critérios devem se adaptar à condição de investidor para fazer as melhores escolhas. Não analise apenas se gostou do bairro ou do imóvel. Procure ter uma visão de empreendedor e identificar as melhores possibilidades de lucro.

Além disso, é necessário enxergar suas decisões como um negócio. Ou seja, organizar suas percepções, avaliar o retorno do investimento, buscar dados que baseiem suas escolhas etc. 

Procure entender do mercado imobiliário e conhecer as opções de imóveis disponíveis para obter os melhores resultados nessa jornada.

Outro ponto que não pode ser desconsiderado é a relevância da localização. Vale a pena ter muito cuidado ao decidir o local do seu investimento. Ele é o principal aspecto envolvido nas boas condições de venda ou aluguel do seu imóvel.

Qual é o cenário atual do mercado imobiliário? 

Se você está considerando fazer investimentos imobiliários, saiba que o setor de imóveis no Brasil é sempre muito forte. Afinal, há déficit habitacional e sempre existirá a procura por aluguel ou venda no país.

Recentemente, o mercado passou por três fases distintas. Entre 2008 e 2013 foi um ótimo momento para o mercado nacional, que ficou conhecido como Era de Ouro dos imóveis. Depois, o país enfrentou uma crise econômica e o setor não apresentou tanto crescimento até 2018.

Felizmente, desde 2018 está acontecendo uma retomada no segmento imobiliário e as perspectivas são otimistas. A redução da taxa básica de juros (Selic) estimula os financiamentos imobiliários e aumenta a procura dos brasileiros pela compra da casa própria.

Por isso, o mercado imobiliário apresenta boas condições de crescer e oferecer aos investidores lucros ainda maiores nos próximos anos.

Perguntas frequentes

Agora que você já entendeu como funcionam e por que considerar os investimentos imobiliários, confira algumas perguntas frequentes sobre este assunto.

Qual é a rentabilidade do investimento em imóveis?

Os rendimentos obtidos com imóveis são muito variados e dependem dos negócios que você faz. Há diferenças entre alugar ou vender um terreno, vender uma casa que você construiu, alugar lojas comerciais etc.

A rentabilidade também varia de acordo com o local e o tipo de imóvel,  assim como sua localização. Então, a melhor estratégia é avaliar o mercado da região e do setor que você escolher para saber qual é a expectativa de rendimento.

É melhor comprar imóveis novos ou usados?

Em geral, optar pelos imóveis novos é a melhor escolha. As pessoas preferem comprar ou alugar empreendimentos novos, com arquitetura moderna. Assim, as chances de valorização e de lucro são menores nos empreendimentos usados.

Como escolher os melhores imóveis para investir?

Como você já sabe, escolher os melhores imóveis para investir exige do investidor uma visão empreendedora da aquisição. Verifique todos os pontos relacionados à estratégia de venda ou de aluguel do imóvel e tome a decisão que atenda às suas necessidades e aos seus objetivos.

Para encontrar as melhores oportunidades de investimento, uma boa dica é buscar r apartamentos com as características ideais para quem deseja investir no setor. Conheça apartamentos que atraem investidores na sua cidade.

Agora você sabe tudo o que precisa a respeito dos investimentos imobiliários. Não deixe de usar as informações que compartilhamos para decidir como investir nesse setor e obter excelentes resultados!

Mais em Live

Ebook Busca e Aquisição de Imóvel: A Jornada

Quer comprar um imóvel e não sabe por onde começar? Separamos um conteúdo especial para te ajudar nessa jornada!

Quero baixar
Você Apto
Encontre o tesouro escondido em apenas 60 minutos no jogo Escape da Living!

A Living está completando 14 anos de trajetória. Durante este tempo muitos empreendimentos foram construídos, e por meio de milhares de escolhas inteligentes, sonhos foram entregues. Para comemorar esta data, […]

Continue lendo
crédito imobiliário
Você Apto
Crédito imobiliário: conheça as operações de financiamento com imóveis!

As negociações de crédito imobiliário são muito procuradas no Brasil. Afinal, a compra da casa própria é o grande sonho de boa parte da população. Além disso, diversas pessoas buscam […]

Continue lendo
presentes de casamento
Dentro de Casa
15 dicas de presentes de casamento

O presente de casamento é um item importante nas tradições que compõem o matrimônio, principalmente no Brasil. Por se tratar de uma data muito especial para os noivos e todos […]

Continue lendo
Black Friday 2020 - Black Week do Apto
Você Apto
Black Friday 2020: conheça os melhores descontos do mercado imobiliário

O período da Black Friday está se aproximando e o Apto tem uma novidade muito especial chegando: este é o sinal que você precisava para realizar o seu sonho. Vem […]

Continue lendo
Arquitetura
Tipos de piscina: conheça e escolha a sua!

Nos meses mais quentes, só conseguimos pensar em relaxar e se refrescar; com isso, as piscinas tornam-se um elemento desejado por muitos. Além de tudo, a piscina é um ótimo […]

Continue lendo
IPC-FIPE
Você Apto
O que é IPC-FIPE e qual sua relação com os imóveis?

Quem tem algum negócio no mercado imobiliário ou investe em imóveis precisa conhecer mais detalhadamente o mercado imobiliário. Assim, se você aluga um apartamento, está pensando em comprar um bem […]

Continue lendo