Atrasei meu financiamento, o que devo fazer?

A conquista de um imóvel próprio é o sonho de muitos brasileiros. Porém, não é um sonho barato, por isso a maioria das pessoas, ao comprar um imóvel, opta pelo financiamento.

Um financiamento deve ser feito com muita atenção para que você não se comprometa com um gasto com o qual não poderá arcar no futuro.

Então, para entrar numa dívida como essa, você deve colocar tudo na ponta do lápis, calcular todas as despesas e fazer um financiamento que caiba no seu orçamento.

Como se sabe, porém, imprevistos acontecem e, de repente, você descobre que o financiamento não cabe mais no seu bolso e você não consegue pagar as parcelas.

E agora?

Se você ficar três meses sem pagar as parcelas do financiamento, o banco tem o direito de leiloar o seu imóvel.

Esse é o tipo de leilão extrajudicial, e ele pode acontecer por diversos motivos, sendo um deles a falta de pagamento do financiamento do imóvel e, dessa forma, o banco toma o empreendimento como garantia. 

Legalmente, o banco é obrigado a realizar um primeiro leilão, colocando o imóvel à venda pelo valor mínimo em que ele foi avaliado no período das preparações para o leilão. Caso o apartamento seja vendido por um valor superior ao da sua dívida com o banco, você fica com o valor excedente.

Se o imóvel não for vendido no primeiro leilão, um segundo leilão é realizado. Nesse segundo leilão, o banco tem o direito de colocar o apartamento à venda por um valor mínimo igual ao da sua dívida com ele. 

Caso o imóvel seja vendido pelo valor mínimo, você perderá o apartamento ou sua casa e não receberá nenhuma quantia do valor que já pagou. 

Por exemplo, você financiou um apartamento de R$ 1 milhão, já pagou R$ 500 mil, mas, por algum motivo, não pôde continuar pagando as parcelas. O primeiro leilão não obteve lances e, no segundo, o apartamento foi vendido por R$ 500 mil. Você quita a sua dívida com o banco, mas acaba sem apartamento (e os R$ 500 mil que já foram pagos continuam com o banco).

Esse é um tipo de seguro obrigatório que precisa ser contratado durante a compra de um imóvel por meio de um financiamento bancário. Porém, o segurado pode escolher a seguradora que preferir para contratá-lo. 

Por exemplo, se financiar o seu imóvel por um banco x, não precisará contratar o seguro que ele te oferece, ou seja, você terá a oportunidade de escolher qual seguradora preferir, mesmo que esta seja concorrente do banco que está financiando seu imóvel.

Dentro do seguro habitacional, existem dois seguros que você deve contratar para o seu financiamento, são eles: o seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e o seguro por Morte ou Invalidez Permanente (MIP). 

O seguro DFI cobre eventuais danos à integridade física da sua casa ou do seu apartamento e o seguro cobre o valor equivalente ao valor de avaliação do imóvel, o qual é avaliado por uma empresa especializada. 

É possível acionar o seu seguro DFI em casos de incêndio, destelhamento, alagamentos, explosões que afetem o imóvel, entre outros que você pode verificar ao contratar o seguro. Porém, ele não cobre nenhum problema causado por uma construção de má qualidade.

Já o seguro MIP funciona como um seguro de vida, pois ele cobre o saldo devedor que ficou em aberto na data do sinistro. Dessa forma, o credor não fica com o débito em aberto em casos de morte ou invalidez permanente do devedor. 

O valor dos seguros já são embutidos em suas parcelas mensalmente para todos os financiamentos feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Porém, o cálculo do valor de cada um é feito separadamente. 

No seguro DFI, a alíquota incide sobre o valor do imóvel que é avaliado no momento em que o crédito é contratado, e o produto é incluído na parcela mensal. Não se preocupe com alterações no valor da alíquota, pois ela não será alterada no período de pagamento. 

Sobre o seguro MIP, o valor é calculado de acordo com a idade do segurado, a alíquota é multiplicada pelo valor do saldo devedor atualizado e também é integrada à parcela a ser paga.

Ambos os seguros são válidos desde o momento em que você assina o contrato até a hora da quitação de sua dívida.

Se o motivo do seu atraso nas parcelas não for um daqueles cobertos pelo seguro, é preciso analisar a situação com atenção.

Você não conseguiu pagar a parcela por causa de algum acontecimento pontual, mas vai conseguir manter o financiamento no orçamento?

Se esse for o caso, vale a pena esforçar-se para levantar o dinheiro, seja vendendo algo de valor, seja fazendo horas extras, e pagar as parcelas atrasadas para voltar tudo ao normal.

Mas se o problema for relacionado a dificuldades financeiras, e não possui perspectiva de encaixar esse gasto no orçamento futuro, o mais recomendável é entrar em contato com o banco para verificar as condições que ele tem disponível para solucionar essa situação. 

Então, caso atrase as suas parcelas, existem algumas possíveis opções para tentar evitar perder seu imóvel. A primeira sugestão é tentar renegociar a dívida solicitando um prazo maior ou tentar negociar uma taxa de juros mais baixa.

Normalmente os bancos preferem que o cliente pague atrasado do que fique inadimplente, por isso faça um planejamento financeiro, renegocie sua dívida com o banco de um modo que você consiga pagar sem problemas, ou seja, de acordo com a sua atual situação econômica e evite novos atrasos.

Outra forma de resolver, é verificar a possibilidade de portabilidade da sua dívida. Você pode procurar outra instituição financeira que lhe ofereça condições melhores de pagamento do que as impostas pelo banco atual.

Encontrando um banco com melhores condições, você poderá migrar sua dívida, mas lembre-se de que essa portabilidade irá demandar custos extras, pois precisará realizar a formalização em cartório. 

O seu novo banco de financiamento irá reavaliar o seu imóvel, e a avaliação pode ser diferente da primeira, já realizada pelo banco anterior, e isso pode alterar o valor do seu bem. 

Em último caso, tente vender o imóvel para um terceiro e usar o valor da venda para quitar a dívida com o banco; talvez ainda sobre um excedente.

Vender para um terceiro costuma ser melhor do que deixar o imóvel ir para leilão, pois normalmente você conseguirá um valor mais alto por ele.

Importante: sempre converse com o seu banco, afinal, a situação de inadimplência não é boa para nenhum dos lados. É mais interessante para o banco que você pague o financiamento até o final; por isso, sente-se com o seu gerente, explique a situação e veja se vocês conseguem chegar a uma solução.

Quer saber mais sobre financiamento?

Veja as outras matérias que fizemos sobre o assunto:

Financiamento bancário: como funciona?

Programa Minha Casa Minha Vida: Como funciona na prática

Descubra como funciona o sistema SAC de amortização

Tudo sobre o sistema Price de amortização

Atrasou o financiamento e precisa resolver a situação? Confira: