Financiamento bancário: como funciona?

    Financiamento bancário: como funciona?
    Lucas Vogan

    Por Lucas Vogan

    17 dezembro 2019

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      Comprar um imóvel é certamente um dos maiores sonhos do brasileiro, mas são poucas as pessoas com condições de realizar essa compra em um único pagamento.

      Então, as pessoas optam pelo financiamento bancário, ou seja, o banco paga o imóvel para você, e você vai pagando esse valor para o banco aos poucos, por meio de parcelas.

      É claro que não basta pagar apenas o valor do imóvel para o banco. Uma taxa de juros será cobrada.

      O que ocorre é uma espécie de empréstimo, em que o banco empresta a você o dinheiro para comprar o imóvel e, com o tempo, você vai pagando de volta. E, assim como todo empréstimo, quanto mais tempo você demorar para pagar, mais juros serão cobrados.

      homem dando dinheiro para outro - financiamento
      O financiamento é como um empréstimo, onde o banco te empresta um valor para comprar o imóvel e com o tempo você o paga de volta.

      Os financiamentos bancários mais comuns são feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

      O que é SFH?

      O SFH foi criado em 1964, com o objetivo de ajudar as pessoas com renda mais baixa a comprarem o seu imóvel.

      O programa Minha Casa, Minha Vida é uma extensão do SFH (fizemos uma matéria explicando melhor como esse programa funciona, clique aqui para saber mais).

      Ainda que você não se enquadre no programa Minha Casa, Minha Vida, existe a possibilidade de se enquadrar no SFH. Veja abaixo os requisitos.

      1. O valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão.
      2. O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
      3. O imóvel deve ser residencial.
      4. O imóvel deve estar localizado onde o beneficiário reside ou trabalha há pelo menos um ano.
      5. O financiamento deve representar, no máximo, 80% do valor do imóvel.
      6. O imóvel não pode ter sido objeto de outro financiamento com uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) nos últimos três anos.
      7. O valor mensal da parcela não pode ser maior do que 30% da renda bruta do contratante.

      Quais são as vantagens do SFH?

      Historicamente, um financiamento pelo SFH possuía taxas de juros menores do que um financiamento pelo SFI, mas recentemente a Caixa igualou os juros de ambos financiamentos.

      Ainda assim, o SFH apresenta vantagens, como:

      1. O prazo de financiamento é mais longo, podendo chegar até 35 anos.
      2. Existe a possibilidade de refinanciamento em até 50% do prazo inicial.

      Uma das maiores vantagens é que você pode usar o FGTS para a compra do imóvel, com alguns requisitos adicionais:

      1. Não possuir nenhum outro financiamento pelo SFH.
      2. Não possuir nenhum outro imóvel residencial, mesmo que esteja em construção.
      3. Ter a carteira assinada, pelo regime do FGTS, por pelo menos três anos completos.

      Se você atender a esses requisitos, terá direito a acessar o seu fundo do FGTS e utilizá-lo na compra do imóvel.

      Mas, depois desse saque inicial, o seu fundo do FGTS vai receber um valor mensal, proveniente do seu salário, não é mesmo?

      Além do saque inicial, você tem o direito de, a partir do início do financiamento, fazer um saque no seu fundo do FGTS a cada dois anos, para ajudar no pagamento do imóvel, até que o financiamento acabe.

      O que é SFI?

      O SFI engloba todos os financiamentos que não se encaixam no SFH: imóveis de luxo, imóveis comerciais, imóveis adquiridos por pessoas jurídicas, entre outros.

      Não existe limite para o valor do imóvel e até 90% dele pode entrar no financiamento.

      No financiamento do SFI não existe um limite para a renda que você pode comprometer com as parcelas, ou seja, você pode optar por pagar parcelas maiores para quitar o financiamento mais rápido e, consequentemente, pagar menos juros.

      Posso financiar dois imóveis ao mesmo tempo?

      Dentre as dúvidas que surgem quando o assunto é o financiamento bancário de imóveis, a possibilidade de obter um segundo financiamento é uma das mais recorrentes.

      Afinal, possuir algum financiamento pode influenciar a possibilidade de financiar outro imóvel? É possível financiar dois imóveis simultaneamente? A resposta é: atualmente, sim. Mas atenção aos detalhes!

      A Caixa Econômica Federal proibiu o financiamento de dois imóveis pelo mesmo cliente em março de 2015. Em 2016, a decisão foi interrompida e a possibilidade de financiar dois imóveis simultaneamente passou a receber autorização e também mais recursos.

      Atualmente, com essa alteração, o banco passou a financiar até 70% do valor do imóvel. Caso o imóvel seja usado, o financiamento é de até 80% do valor do contrato.

      Entretanto, é importante lembrar que, independentemente do tipo de financiamento, ainda é necessário fazer uma análise do cliente para determinar se o crédito será aprovado ou não.

      Sendo assim, se o cliente já possui um financiamento bancário em aberto, o banco vai verificar a renda do cliente para garantir se ele realmente terá crédito suficiente para administrar ambos os financiamentos. Afinal, não é permitido ter mais do que 30% da renda comprometida, isto é, atrelada a empréstimos.

      Lembrando também que, ainda que o cliente possua renda liberada, a permissão para um novo empréstimo dependerá da linha de financiamento já escolhida, bem como da linha de financiamento almejada.

      Dicas para conseguir um bom negócio na hora de fechar um financiamento bancário

      Agora você já sabe quais são as duas principais formas de financiamento bancário que existem e em qual você se enquadra, mas existe muito mais do que isso em um financiamento.

      Os bancos são livres para negociar com o cliente as taxas de juros. É importante que você simule o financiamento em diferentes bancos, para ver qual oferece o melhor negócio.

      Normalmente, aquele banco com o qual você possui um bom relacionamento estará mais propenso a oferecer um bom negócio, mas isso não é uma regra, por isso compare com a concorrência.

      Vale a pena gastar certo tempo procurando o melhor financiamento bancário, afinal ele é um comprometimento que acompanhará você por anos, talvez até décadas. 

      Além da taxa de juros, existem outras despesas adicionais que acompanham o financiamento, que variam de banco para banco. É muito importante que você pergunte e se informe sobre tudo o que será cobrado de você, para não ter surpresas desagradáveis lá na frente.

      Ao contratar um financiamento, é obrigatório contratar também um seguro, que dará a você segurança em caso de acidente que incapacite para o trabalho, morte ou algum imprevisto que torne inabitável o imóvel que você está financiando.

      Quer saber mais sobre financiamento bancário?

      Veja as outras matérias que fizemos sobre o assunto:

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