Valorização de imóvel: descubra 6 fatores que influenciam

Quem pretende investir em imóveis, certamente, espera ter retorno financeiro sobre o investimento. Daí, conhecer os fatores de valorização de um imóvel é fundamental para melhorar as estratégias e aumentar os lucros.

Além disso, todo investidor, iniciante ou não, precisa analisar as mudanças no mercado imobiliário, calcular índices e fazer projeções antes mesmo de comprar o imóvel.

Mas você sabe como fazer isso? Ou conhece quais são os principais fatores que influenciam essa valorização?

Se você está pensando em investir nesse setor, então precisa conhecer todos eles. Para isso, continue lendo este artigo e compreenda como diminuir os riscos e aumentar as oportunidades de valorizar o seu investimento. Confira!

Antes de tudo, vamos definir valorização de imóvel para que todas as explicações façam sentido para você. Quando se fala na valorização de um bem, geralmente, refere-se ao processo de comparação entre o valor inicial e o valor atual desse bem.

Além disso, a valorização também acontece quando se agrega algum benefício ou melhorias a um apartamento, por exemplo. Logo, a valorização acontece quando, após um período ou alguma melhoria, a propriedade fica mais cara em relação ao preço inicial. 

Essa informação, apesar de simples, é importante no processo de aquisição/venda de um imóvel, porque os lucros dependem 100% da análise desse fator. 

Aliás, esse é o primeiro dado que investidores experientes verificam antes de aplicar as melhores estratégias para aumentar seus ganhos.

Não há dúvidas de que investimentos no setor imobiliário geram bons lucros. Ainda mais para quem tem os olhos atentos e consegue identificar imóveis com alto potencial de valorização. 

Agora, você também conhecerá quais são eles. Confira:

Esses pontos fazem parte de uma análise mais qualitativa e servem para ajudar o investidor a refletir sobre o futuro daquele investimento.

Não apenas isso, mas também a diminuir os riscos e identificar se há, no local, potencialidade de valorização.

Agora, conheça, a seguir, os seis fatores que mais interferem na valorização de um imóvel. Confira:

Um dos primeiros fatores que influenciam no aumento do valor de um imóvel é a sua localização. 

Certamente, adquirir apartamentos em locais próximos a áreas comerciais, industriais e universidades gera ótimas oportunidades de lucro.

Isso acontece porque as pessoas, nessa fase, estão em construção de carreira e ascensão social ou financeira. Esse público, geralmente, busca locais com boa infraestrutura, áreas nobres e comodidade. 

Por esse motivo, analisar a localização é o primeiro fator que agrega valor a um imóvel.

O cenário que o morador contempla ao abrir as janelas e a proximidade com a natureza também valorizam um imóvel.

Isso porque ter um apartamento com uma vista bonita e morar próximo a áreas verdes satisfaz as necessidades humanas de beleza, harmonia e ar puro.

Assim, ao visitar um imóvel, verifique se o ambiente proporciona uma sensação de prazer, liberdade e contemplação do belo. Se sim, você estará diante de um ótimo empreendimento para investir.

Quando se trata do valor por m², por exemplo, não se prenda a ideia de quanto maior, mais caro será o imóvel.

Porque, atualmente, há uma tendência de valorização por funcionalidades, como:

Apesar de um imóvel com metragem maior, em alguns casos, ser realmente mais caro. O importante mesmo é atentar-se para o perfil de cliente que pretende negociar e encontrar imóveis que valham a pena investir.

Nós vivemos em uma época em que praticamente tudo pode ser automatizado, por isso, ao avaliar um imóvel, observe se ele possui:

Observe que quanto mais recursos de automação o imóvel oferecer, mais aumentará o seu valor ao longo dos anos. 

Primeiro, verifique se o sistema de segurança do imóvel é automático, pois isso gera uma boa percepção de valor. Assim, quanto mais câmeras de segurança funcionando, mais valorizada será a propriedade.

Por último, e não menos importante, está a vaga de garagem. Afinal, muitas pessoas possuem carro e poder guardar o carro no próprio condomínio é muito cômodo para o morador.

Certamente, ao dar atenção a esses seis pontos, sempre encontrará imóveis com alto potencial de se valorizar com o tempo.

Com o propósito de oferecer um contraponto para te auxiliar na avaliação de um imóvel, confira alguns fatores que contribuem para a desvalorização dele.

Vale destacar, nesse contexto, que a própria dinâmica comportamental e geográfica da humanidade contribui para a desvalorização imobiliária. Por exemplo, em um dado momento as pessoas desejam morar em apartamentos, em outros, elas preferem casas térreas.

Ou, em uma época, algumas cidades e regiões são mais interessantes que outras. E essa dinâmica altera naturalmente o valor das propriedades.

A verdade é que quanto mais o investidor se atualiza, mais se ajustará as tendências do mercado imobiliário, e, com essa clareza, ele poderá:

Além disso, existem outros motivos que comprometem o valor do imóvel. Alguns deles, portanto, dependem exclusivamente do proprietário, outros, não. Confira: 

Agora, sim, você tem recursos suficientes para avaliar se aquele apartamento que pensa em investir será um bom negócio.

Além do estudo de fatores de valorização e desvalorização de um imóvel, quem investe também estuda os números, ou seja, ele sabe: 

O conceito mais exato de índice está na sua utilidade, ou seja, índice serve para indicar, mostrar ou revelar algo. Geralmente, apresenta-se em forma de listagem ou tabela. 

De acordo com esse conceito, o índice no mercado imobiliário serve para comparar e avaliar as alterações de preço em períodos específicos. 

Portanto, trata-se de uma ferramenta muito útil para compreender numericamente as variações no mercado.

Atualmente os analistas do mercado imobiliário utilizam três índices para mostrar as variações de preço. Confira:

Índice Geral de Preços Imobiliários (IGPI)

Esse é um indicador de preços de ativos imobiliários no Brasil. A periodicidade dos cálculos é mensal e os órgãos responsáveis pela divulgação são:

Quem fornece as informações são os agentes financiadores do mercado imobiliário residencial, ou seja, os bancos e as financeiras. 

Elas informam por meio de tabelas a quantidade de aquisição de imóveis, o perfil dos compradores e a relação de preços. É dessa maneira que o IGPI consegue os dados para calcular os índices.

Desde 2011, e a cada três meses, o IGMI-C mostra a rentabilidade dos imóveis comerciais. Quem fornece as informações são as instituições financeiras. Elas fazem isso voluntariamente, e o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da FGV calcula e divulga os cálculos por meio de tabelas.

Por último, temos o IPCA, o mais importante dos três, pois mede a inflação de produtos e serviços no varejo. A coleta de dado é realizada mensalmente e os responsáveis por isso são:

Vale observar que essa coleta de dados também vem de estabelecimentos comerciais, prestadores de serviços, inclusive de empresas que vendem ou prestam serviços pela internet.

Talvez a sua dúvida, agora, seja como fazer esses cálculos? 

É importante destacar que esses índices são ferramentas de trabalho de investidores. É por meio deles que é possível identificar:

Assim, antes de decidir sobre a compra de um apartamento, é importante analisar quais serão as possibilidades de sua valorização. 

As contas para descobrir se teve lucro ou prejuízo em um investimento é simples. Basta subtrair o valor atual do valor de compra, ou seja, uma continha de menos é suficiente para te dar sinais de alerta.

Mas se deseja saber qual foi o retorno sobre o investimento (ROI), utilize a seguinte fórmula:

ROI= (Lucro líquido) / (Valor do investimento) x 100.

E para determinar o ROI dos investimentos em imóveis para revenda, utilize essa outra fórmula aqui:

ROI = (Valor de revenda – Valor do investimento total – Impostos sobre a revenda) / (Valor do investimento total) x 100.

Aplicando esses cálculos, é possível conhecer a situação do investimento e encontrar estratégias para melhorar a rentabilidade quando for necessário.

Todo investidor experiente também sabe avaliar tanto as possibilidades de rendimento em seus negócios quanto os prazos. Além dos impostos que incidem sobre aquele bem.

Por exemplo, uma pessoa compra um apartamento no valor de R$ 400 mil; após um tempo, descobre que o imóvel passou a valer R$ 600 mil. Daí surgem as seguintes questões:

E, antes de calcular os descontos de impostos sobre o valor do imóvel, você precisa conhecer para que serve cada um deles. Para isso, confira!

O IPTU é um imposto que incide sobre propriedade urbana, construída ou não, tratando-se, assim, de um imposto sobre a posse do bem. Quem estabelece a taxa é a lei municipal e cada município possui sua própria alíquota, conforme critério administrativo local.

Quem recebe rendas de aluguéis precisa declarar, uma vez que esse valor aumenta o seu rendimento. O Imposto de Renda é uma taxa imposta, ou seja, obrigatória. Caso seja pessoa física, fique atento às datas, pois são anuais.

O imposto sobre o ganho de capital, mais conhecido como Lucro Imobiliário, acontece quando há venda de um imóvel. O seu recolhimento deve acontecer até o último dia do próximo mês da venda. O não pagamento no prazo resulta em uma multa de até 20% do valor devido.

O INCC é um imposto que incide sobre o valor de um imóvel em construção, por isso, ele naturalmente valoriza os imóveis na planta. Considere esse fator na hora de contabilizar a valorização de um apartamento.

Dessa maneira, após descontar os impostos cabíveis, o que sobrar será o seu lucro real sobre o investimento. 

Um imóvel não rende o quanto queremos, mas conforme as variações do mercado. Isso significa que a estimativa de valorização de um imóvel gira em torno de 15% a 20% anuais. 

A depender dos acontecimentos econômicos e políticos, essa taxa tenderá para mais ou para menos nos rendimentos do seu imóvel. Por isso, mantenha-se informado para criar e aplicar estratégias que garantam mais lucro nos seus investimentos.

Gostou das informações? 

Deseja conhecer alguns empreendimentos imobiliários para aumentar seu portfólio? Então leia este artigo.