Lei do condomínio: como funciona e o que você precisa saber

Condomínios são ambientes que sugerem uma convivência segura e saudável aos seus moradores. Para que a vida em condomínio funcione, é necessário existir regras que contribuam para o bem-estar de todos, principalmente nos espaços comuns. É por esse motivo que existe a Lei do condomínio. Você a conhece?

As regras que regem um condomínio existem para que os direitos e os deveres de todos os condôminos sejam garantidos. Por isso, a Lei do condomínio é obrigatória e deve ser seguida, afinal, conviver significa residir no mesmo espaço, ter respeito e responsabilidade.

Além da Lei do condomínio, existem outras normas, legislações e regras que também visam a administração dos condomínios e uma boa experiência nos ambientes. Entretanto, a principal delas é o Código Civil.

Por isso, conhecer as normas e legislações que regem os condomínios é tão importante quanto o pagamento da taxa condominial.

A Lei nº 4.591/64, chamada Lei do condomínio, foi criada em 1964 e trata de assuntos relacionados aos direitos de propriedade, como registro de imóveis, despesas condominiais relativas e outras questões sobre a administração do condomínio.

Isso significa que a lei trata do estatuto do condomínio, ou seja, do conjunto de normas que envolvem o condomínio, como: despesas, utilização da edificação, bem como questões sobre seguro, incêndio, demolição e reconstrução obrigatória. Além disso, também trata de assuntos voltados à administração do condomínio e à Assembleia Geral.

Entretanto, hoje em dia, a Lei do condomínio deixou de ser o conjunto de normas principal, já que grande parte dos artigos foi modificada e substituída. Então, atualmente, a lei principal é a Lei nº 10.406/02, o novo Código Civil, que propõe uma nova legislação.

Assim, a Lei do condomínio tornou-se secundária, sendo válida apenas para os casos que o Código Civil não pode resolver. 

O novo Código Civil promulgado em 2002, que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, é uma lei que rege desde os bens, os direitos e os deveres, até os fatos jurídicos do país. E, certamente, também trata dos direitos e deveres dos síndicos e condôminos.

Assim, o Código aborda os temas essenciais que envolvem os condomínios, trazendo informações fundamentais sobre as regras, as despesas, a assembleia geral, as sanções, o conselho fiscal, a inadimplência, a gestão do síndico, bem como sua eleição, e também a administração, a definição e o registro do condomínio.

Uma reclamação recorrente em condomínios, por exemplo, é o barulho. O Código Civil aborda esta questão no Art. 1.336.: São deveres do condômino: […] IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Então, independentemente de o regimento interno omitir questões relacionadas ao barulho, o Código Civil tem uma lei para resolver essa situação.

Com base nessa legislação, os administradores responsáveis pela gestão de cada condomínio vão se instruir para criar outros regimentos com normas próprias e atribuições específicas, por meio das Assembleias, do Regimento Interno ou da Convenção do Condomínio, por exemplo.

Sendo assim, o Código Civil funciona como um instrumento para guiar uma administração organizada e um convívio saudável e agradável para todas as pessoas que vivem em condomínios residenciais. 

Ainda que o Código Civil ou a Lei do condomínio gerenciem os direitos e deveres de condôminos, síndicos e funcionários, existem outros detalhes que não são encontrados nas leis gerais. Então, são estabelecidas regras locais para cada condomínio.

Por esse motivo, a Convenção do condomínio é registrada no Cartório de Registro de Imóveis e tem como objetivo reger questões sobre a estrutura do condomínio, além de prever sanções, direitos e deveres dos condôminos. Trata-se de uma espécie de contrato, mas também possui caráter estatutário.

O documento traz informações sobre advertências, regras, prazos ou multas, bem como indica formas de utilização de serviços e de administração, assim como também traz informações sobre a realização de assembleias. 

Entretanto, é essencial que as determinações internas estejam de acordo com as leis, independentemente do nível, sejam elas municipais, federais ou estaduais.

Para esclarecer e delimitar questões do cotidiano, relacionadas ao uso de áreas comuns, as principais proibições e a conduta das pessoas que frequentam e moram no condomínio, como moradores e funcionários, adota-se o Regimento interno com o objetivo de estimular uma boa convivência.

Por meio dele é possível se informar sobre os cuidados com as áreas comuns do condomínio, sobre as proibições, bem como sobre a permissão para ter animais de estimação, por exemplo. 

Elaborado pelos próprios condôminos, reúne deliberações que só podem ser aprovadas por meio de uma votação, que deve ser feita durante uma assembleia criada justamente para reger questões relacionadas ao dia a dia no condomínio.

O mais indicado é realizar um registro em cartório do que foi deliberado e acordado por todos, ainda que não seja obrigatório. Além disso, é necessário que o Regimento interno faça parte da Convenção do condomínio, que, por sua vez, está em um nível superior, já que se baseia nas normas do Código Civil.

O síndico é o responsável por convocar as assembleias em um condomínio. Elas são criadas pela necessidade de cada local, serviço ou questão a ser resolvida.

Contanto que a legislação não seja desrespeitada, qualquer determinação que não esteja na Lei do condomínio ou no Código Civil pode e precisa ser debatida nas assembleias. Afinal, é por meio delas que as questões do condomínio são (e devem ser) discutidas democraticamente.

Por isso, é obrigatório que aconteça, ao menos, uma assembleia por ano. O objetivo é trazer questionamentos e soluções para que todos cheguem a um acordo sobre tópicos como prestação de contas, eleição de síndicos e conselheiros, orçamentos, dentre outros.

Assim, para garantir os seus direitos e os de todos os outros condôminos, é muito importante conhecer as normas, participar das assembleias e cumprir com os  deveres para manter uma convivência segura e saudável para todos.