Apartamento novo ou usado, qual é a escolha certa para você?

Idealizamos por tanto tempo o momento da compra da casa própria, que a montanha de informações e de burocracia que encontramos pelo caminho pode ser frustrante. São muitas opções de pagamento, dúvidas acerca da documentação e incertezas quanto ao investimento.

Apartamento novo ou usado? A escolha do apartamento ideal pode não ser tão simples quanto imaginamos. Os empreendimentos novos atraem a atenção com projetos arrojados e diferenciais tecnológicos. Por outro lado, os imóveis antigos costumam ser mais espaçosos e, às vezes, melhor localizados.

Ter em mente, de forma honesta e realista, suas preferências e necessidades, é sempre um bom caminho. Imagine-se daqui a alguns anos dentro do apartamento que está considerando comprar. Você está feliz? O imóvel se encaixa no seu estilo de vida?

Analisamos nesse artigo ponto a ponto (apartamento, condomínio, localização, forma de pagamento e investimento) de diferentes perspectivas para lhe ajudar a tomar a melhor decisão.

Consideramos aqui apartamentos antigos os construídos a mais de 20 anos. Confira  prós e contras a seguir.

O apartamento

Fatores culturais e o valor reduzido do território urbano contribuíram para a produção de apartamentos maiores no passado. Por isso, para quem prioriza o espaço interno dos apartamentos, os imóveis antigos são a melhor opção. Amplos cômodos, generosa área de serviço, dependências de empregada e uma cozinha espaçosa era a configuração que atendia ao estilo de vida da maioria das famílias.

Porém, nas últimas décadas, muita coisa mudou. A mulher passou a trabalhar fora de casa e os casais a terem menos filhos. A mudança da rotina familiar junto com o expressivo aumento do valor dos terrenos fizeram com que os apartamentos ficassem menores ao longo dos anos. A área de serviço foi a primeira a perder espaço, o que faz da dependência de empregada, hoje, um diferencial de luxo.

Em contrapartida, novos usos são esperados da residência. A área social, principalmente, ganhou grande peso e protagonismo nos novos projetos. Encaixar as tão desejadas cozinhas integradas e varandas gourmet em um espaço menor, força as construtoras a serem criativas na configuração das plantas, fazendo com que imóveis novos sejam os mais indicados para quem busca otimização de espaço.

Em aptos novos, otimização é a palavra de ordem. No Point Vila Yara, em Osasco, o apartamento de 53m² conta com varanda na suíte e terraço com churrasqueira.

As características construtivas do edifício interferem bastante no nosso dia a dia e por isso também devem ser levadas em consideração no momento da escolha do apartamento.

Em muitos apartamentos novos o drywall, divisória de gesso acartonado, é usado para substituir alvenarias internas. Essa solução construtiva é cada vez mais popular por oferecer o benefício da flexibilidade de planta. Por não possuir função estrutural, possibilita que o morador mova a parede quando quiser para ampliar a sala, diminuir o quarto ou unir dois cômodos sem problemas. Mudanças que nem sempre são possíveis em imóveis antigos.

Lajes e alvenarias espessas, típicas de construções antigas, bloqueiam os ruídos de um apartamento para outro e garantem a satisfação de quem prioriza o silêncio e a tranquilidade. As mesmas características, no entanto, podem dificultar a distribuição do sinal Wi-Fi

Outra desvantagem do imóvel antigo para os amantes da tecnologia é a quantidade de tomadas. Há anos atrás não utilizávamos tantos eletrônicos e por isso, muitas vezes, os apartamentos nem estão preparados para atender à demanda de carga consumida. Antes da compra, vale a pena verificar as instalações elétricas para evitar surpresas futuras.

Aliás, todas as instalações devem ser verificadas antes da efetivação da compra, bem como possíveis vazamentos e áreas de impermeabilização. Nesse ponto o imóvel usado pode acabar sendo mais custoso, pois os anos de uso pedem mais manutenção e reparos.

Esquadrias grandes, típicas dos apartamentos antigos, facilitam a entrada de luz e ventilação naturais. Fonte: Divulgação

Sabemos a importância que a ventilação e a iluminação naturais têm para a nossa qualidade de vida. Pé-direito alto (distância entre piso e teto) e amplas janelas são comuns em imóveis antigos e podem melhorar muito o conforto térmico da residência. Porém, exigem mais cuidado à limpeza e manutenção, não sendo indicado aos que buscam praticidade.

O condomínio

Como solução aos problemas de mobilidade causados pelo excesso de trânsito e ao crescente sentimento de insegurança nas ruas das cidades, os condomínios clube surgiram para disponibilizar às famílias a mais variada oferta de atividades sem precisar sair de casa. Se você tem filhos e deseja lhes proporcionar uma infância ativa, com liberdade e segurança, eles sem dúvida são a sua melhor opção.

Área de lazer do Vertiz Club Home Vila Mascote (SP): espaço, diversão e segurança

O espaço que as crianças tinham para brincar dentro de casa foi substituído pelas áreas comuns. Os adultos também são beneficiados com as diversas e até dezenas opções de lazer que esse modelo de condomínio pode oferecer. Área gourmet, spa, piscina aquecida, pista de cooper… as possibilidades são infinitas. Sem contar os serviços pay per use cada vez mais comuns como lavanderia, limpeza de carro, arrumação, etc.

Outra vantagem dos condomínios modernos são os benefícios da tecnologia empregada à segurança. Hoje muitos empreendimentos já são entregues com sistema de monitoramento funcionando e outras ferramentas muito interessantes como acesso por biometria, presente, por exemplo, no Edição Jardins (SP).

Empreendimento Edição Jardins conta com acesso por biometria às unidades.

Edifícios antigos podem passar por reformas para se adaptar à essas novas demandas, e muitas vezes o fazem, mas fatalmente encontrarão as limitações de infraestrutura do projeto original.

Por outro lado, os condomínios antigos, com área comum enxuta, são uma ótima opção para os que levam uma vida mais reservada e não curtem compartilhar o lazer com os vizinhos. Além dos custos com manutenção, os problemas de convivência, barulhos e a quantidade de assembléias e reuniões também costumam ser bem menores.

Naturalmente, quanto mais espaço e equipamentos para gerir, maior o custo de manutenção. Mas isso não faz do condomínio clube sempre a opção mais cara, pois, se o condomínio possui muitos apartamentos para dividir a conta, o custo por unidade acaba não ficando tão alto.

Por isso, o número de unidades que o condomínio possui pode te dizer muito mais sobre o valor do condomínio do que sua área de lazer.

Localização

O centro da cidade, normalmente, é o local pelo qual a cidade começou a se desenvolver, então é de se esperar que seus entornos concentrem a maior movimentação.

Se você é alguém que quer viver na agitação urbana, perto de tudo e com acesso para tudo, talvez deva olhar com mais atenção para os apartamentos antigos, por serem os que possuem uma maior presença no núcleo da cidade.

Mas claro que novidades surgem em todos os lugares e a área central não é diferente, vez ou outra construções são demolidas para darem lugar a novos apartamentos, como o Downtown República, que fica bem na frente da Praça da República (SP).

É importante apontar que se você optar por regiões já consolidadas, irá pagar mais caro por isso. Por outro lado, comprando em uma região ainda em desenvolvimento seu imóvel terá um preço menor e um potencial de valorização muito maior.

Os empreendimentos novos costumam se concentrar em áreas mais afastadas do centro, pela maior oferta de terreno. Mesmo sendo um pouco mais distantes, muitos se localizam próximos à estações de metrô e trem, não comprometendo a sua mobilidade urbana.

Formas de pagamento

Comprar um apartamento certamente não é uma decisão que tomamos levianamente. A maioria da população brasileira precisa sentar, fazer as contas e ver as opções de pagamento, para só depois decidir seguir em frente com a compra.

Normalmente os apartamentos novos e antigos ficam em locais distintos, como vimos no tópico acima, e a localização é um grande fator no preço do m². É muito difícil comparar bananas com maçãs, mas se você fosse julgar um apartamento novo e outro usado no mesmo local, o antigo provavelmente teria um preço por m² menor.

Mas além dos custos do m² existem algumas diferenças notáveis, em relação à forma de pagamento, entre o apartamento novo e o antigo, que você precisa saber.

Comprando um apartamento novo

No apartamento novo, aqueles na planta ou em construção, se não forem Minha Casa Minha Vida, você poderá fazer o financiamento direto com a construtora, durante o período de obras.

O financiamento com a construtora é algo que apresenta muitas vantagens. Você pode pagar uma entrada mais enxuta, normalmente 5% do valor do imóvel, e o restante você pode diluir durante todo o tempo de construção. Após o tempo de construção o financiamento passa para as mãos de algum banco, podendo ser o seu preferido, sem obrigação de fechar contrato com um banco determinado.

Durante as obras as parcelas sofrerão uma correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) que normalmente possui uma taxa de correção inferior à da inflação.

Um ponto importante para se atentar é o tempo. Comprar um apartamento na planta é algo que demora para se concretizar, é uma forma de compra mais barata, mas que é indicada apenas para aqueles que não estão com pressa de se mudar, até por que as obras podem ser prorrogadas por até 6 meses, conforme a legislação.

Outro ponto positivo é que caso você desista da compra do apartamento, seja por problemas financeiros ou motivos pessoais, a construtora irá devolver parte das parcelas já pagas. Veja o nosso artigo sobre a lei do distrato, que mostra que algo muito diferente ocorre em casos de financiamento bancário.

Comprando um apartamento usado

Na compra de um apartamento antigo, aquele que já foi habitado, o seu único caminho de financiamento é através de banco ou outras instituições financeiras.

Diferente da construtora, que busca ganhar dinheiro através da venda de apartamentos, o banco vai buscar os seus lucros no financiamento, por isso é de se esperar que saia mais caro. O banco cobra juros e uma taxa de correção da inflação, o que normalmente gera um gasto mais alto para o comprador, principalmente a longo prazo.

Outro ponto importante de salientar no financiamento bancário é o que ocorre em caso de inadimplência. Caso você fique sem pagar as parcelas por 3 meses, o banco lhe dará a opção de quitar as parcelas devidas, e, se você não pagar, o imóvel vai parar nas mãos do banco, que irá colocar o apartamento em um leilão para reaver o dinheiro.

Além disso, é importante investigar a situação do vendedor do apartamento e do imóvel, para que você não arrisque comprar um apartamento que venha junto com algumas pendências legais.

Caso você compre um imóvel de alguém que esteja com o nome sujo, esta venda pode ser posteriormente anulada, e boa sorte em tentar cobrar o valor pago pelo apartamento e os custos com mudança, pequenas obras, pinturas e etc dessa pessoa que não pagou nem suas dívidas anteriores.

Imóvel como investimento

Existem muitas formas de investir e a compra de imóveis, mesmo sendo um dos investimentos mais antigos, ainda tem grande procura pelo brasileiro. A segurança que a compra de um imóvel passa é algo muito atraente em uma economia volátil, como a nossa.

“Quem compra terra não erra”

O investimento em imóveis ocorre, principalmente, através de duas linhas de pensamento, comprar para revender e comprar para alugar.

Se você busca comprar para revender, a compra de apartamentos na planta é a mais indicada, isso ocorre devido à valorização que o apartamento que você comprou na planta costuma receber quando está pronto.

Principalmente se você comprar um apartamento em uma região que está se expandindo e tem previsão para inaugurações próximas de metrô, shopping ou grandes melhorias de infraestrutura.

Uma das maiores desvantagens em comprar um apartamento na planta é o tempo de entrega, um grande empecilho para aqueles que querem comprar para morar e precisam esperar para se mudar, empecilho que não afeta o investidor.

Outra estratégia que se deve considerar é, a compra de um apartamento antigo para reformar e revender por um preço mais alto.

A localização, sem dúvida, é algo que se deve observar antes de escolher o imóvel onde se vai investir, principalmente se você o colocará para alugar, pois você quer que seu apartamento se mantenha constantemente alugado, para que ele gere receita ao invés de custos.

Em um local próximo ao centro, com muita demanda, você pode até mesmo optar por alugar através do Airbnb, um modelo de aluguel por curtos períodos, que pode gerar uma renda maior que o aluguel tradicional.

“O valor do aluguel de curto prazo é, em média, 40% superior ao de longa permanência.” De acordo com o diretor da Paladin Realty no Brasil, Ricardo Raoul.

Um imóvel em São Paulo, alugado de maneira tradicional garante um retorno do valor do imóvel em um período estimado em 279 meses, já o Airbnb prevê o mesmo retorno em 93 meses. Informações retiradas de pesquisa realizada pelo Nested.

E na questão da localização, os apartamentos antigos saem na frente por serem mais proeminentes nas áreas centrais.

Mas sempre existem exceções, vez ou outra empreendimentos novos surgem nas áreas centrais e são uma grande oportunidade para os investidores ficarem de olho.

Vamos tomar como exemplo o Facto Paulista, um empreendimento que será erguido ao lado do Shopping Frei Caneca e próximo à futura estação de metrô 14 bis.

Um empreendimento que gerou grande interesse por diversos investidores, alguns até internacionais, e logo de início vendeu grande parte de seus apartamentos studios.

O melhor para você

Quem procura um apartamento, seja para morar ou investir, é bombardeado diariamente com palpites e opiniões de todos os lados: familiares, amigos, anúncios, manchetes…Pode ser um processo estressante.

Não há como fugir da etapa de estudo. Conheça as regras do jogo e considere seu perfil social, seu estilo de vida e sua capacidade de investimento para acertar um gol de placa na escolha do seu apto.

Você perceberá, nesse processo, que entre um apartamento novo e um usado, o melhor é aquele que se encaixa no seu perfil.

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