Financiamento imobiliário: como funciona?

O financiamento imobiliário é um modelo de compra muito famoso. Enquanto, comprar um imóvel é certamente um dos maiores sonhos do brasileiro, mas são poucas as pessoas com condições de realizar essa compra em um único pagamento.

Então, as pessoas optam pelo financiamento imobiliário, ou seja, o banco paga o imóvel para você, e você vai pagando esse valor para o banco aos poucos, por meio de parcelas.

É claro que não basta pagar apenas o valor do imóvel para o banco. Uma taxa de juros será cobrada.

O que ocorre é uma espécie de empréstimo, em que o banco empresta a você o dinheiro para comprar o imóvel e, com o tempo, você vai pagando de volta. E, assim como todo empréstimo, quanto mais tempo você demorar para pagar, mais juros serão cobrados.

Os financiamentos imobiliários mais comuns são feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O SFH foi criado em 1964, com o objetivo de ajudar as pessoas com renda mais baixa a comprarem o seu imóvel.

O programa Minha Casa, Minha Vida é uma extensão do SFH (fizemos uma matéria explicando melhor como esse programa funciona, clique aqui para saber mais).

Ainda que você não se enquadre no programa Minha Casa, Minha Vida, existe a possibilidade de se enquadrar no SFH. Veja abaixo os requisitos.

Historicamente, um financiamento pelo SFH possuía taxas de juros menores do que um financiamento pelo SFI, mas recentemente a Caixa igualou os juros de ambos financiamentos.

Ainda assim, o SFH apresenta vantagens, como:

Uma das maiores vantagens é que você pode usar o FGTS para a compra do imóvel, com alguns requisitos adicionais:

Se você atender a esses requisitos, terá direito a acessar o seu fundo do FGTS e utilizá-lo na compra do imóvel.

Mas, depois desse saque inicial, o seu fundo do FGTS vai receber um valor mensal, proveniente do seu salário, não é mesmo?

Além do saque inicial, você tem o direito de, a partir do início do financiamento, fazer um saque no seu fundo do FGTS a cada dois anos, para ajudar no pagamento do imóvel, até que o financiamento acabe.

O SFI engloba todos os financiamentos imobiliários que não se encaixam no SFH: imóveis de luxo, imóveis comerciais, imóveis adquiridos por pessoas jurídicas, entre outros.

Não existe limite para o valor do imóvel e até 90% dele pode entrar no financiamento.

No financiamento do SFI não existe um limite para a renda que você pode comprometer com as parcelas, ou seja, você pode optar por pagar parcelas maiores para quitar o financiamento mais rápido e, consequentemente, pagar menos juros.

Dentre as dúvidas que surgem quando o assunto é o financiamento imobiliário, a possibilidade de obter um segundo financiamento é uma das mais recorrentes.

Afinal, possuir algum financiamento pode influenciar a possibilidade de financiar outro imóvel? É possível financiar dois imóveis simultaneamente? A resposta é: atualmente, sim. Mas atenção aos detalhes!

A Caixa Econômica Federal proibiu o financiamento imobiliário de dois imóveis pelo mesmo cliente em março de 2015. Em 2016, a decisão foi interrompida e a possibilidade de financiar dois imóveis simultaneamente passou a receber autorização e também mais recursos.

Atualmente, com essa alteração, o banco passou a financiar até 70% do valor do imóvel. Caso o imóvel seja usado, o financiamento é de até 80% do valor do contrato.

Entretanto, é importante lembrar que, independentemente do tipo de financiamento, ainda é necessário fazer uma análise do cliente para determinar se o crédito será aprovado ou não.

Sendo assim, se o cliente já possui um financiamento imobiliário em aberto, o banco vai verificar a renda do cliente para garantir se ele realmente terá crédito suficiente para administrar ambos os financiamentos. Afinal, não é permitido ter mais do que 30% da renda comprometida, isto é, atrelada a empréstimos.

Lembrando também que, ainda que o cliente possua renda liberada, a permissão para um novo empréstimo dependerá da linha de financiamento já escolhida, bem como da linha de financiamento almejada.

Agora você já sabe quais são as duas principais formas de financiamento imobiliário que existem e em qual você se enquadra, mas existe muito mais do que isso em um financiamento.

Os bancos são livres para negociar com o cliente as taxas de juros. É importante que você simule o financiamento em diferentes bancos, para ver qual oferece o melhor negócio.

Normalmente, aquele banco com o qual você possui um bom relacionamento estará mais propenso a oferecer um bom negócio, mas isso não é uma regra, por isso compare com a concorrência.

Vale a pena gastar certo tempo procurando o melhor financiamento imobiliário, afinal ele é um comprometimento que acompanhará você por anos, talvez até décadas. 

Além da taxa de juros, existem outras despesas adicionais que acompanham o financiamento, que variam de banco para banco. É muito importante que você pergunte e se informe sobre tudo o que será cobrado de você, para não ter surpresas desagradáveis lá na frente.

Ao contratar um financiamento, é obrigatório contratar também um seguro, que dará a você segurança em caso de acidente que incapacite para o trabalho, morte ou algum imprevisto que torne inabitável o imóvel que você está financiando.

Quer saber mais sobre financiamento imobiliário?

Veja as outras matérias que fizemos sobre o assunto:

Programa Minha Casa Minha Vida: Como funciona na prática

Atrasei meu financiamento, o que devo fazer?

Descubra como funciona o sistema SAC de amortização

Tudo sobre o sistema Price de amortização