Quanto custa preparar um imóvel pronto para morar?

Preparar um imóvel pronto para morar pode parecer uma tarefa não muito simples, pois envolve muitos processos e a revisão é muito importante. Mas você já se perguntou: “quanto custa preparar um imóvel pronto para morar?”

Essa é uma boa pergunta, a primeira feita por quem acabou de encontrar o apartamento ou a casa dos seus sonhos para morar. A resposta pode ser o fator decisivo para o fechamento da compra desse imóvel.

A decisão costuma se converter num marco importante na vida da pessoa. Mas será que é tão difícil obter essa resposta? Vamos lá! Mãos à obra para pensar juntos. 

Vamos considerar o cenário de um imóvel novo, recém-entregue, ainda sem acabamentos. O comprador precisa customizá-lo como se estivesse fazendo a reforma da casa ou do apartamento e deixá-lo com a “sua cara”.

Essa customização pode começar com uma mudança na disposição dos espaços. Pode-se, por exemplo, fazer uma abertura entre a sala e a cozinha. 

Vamos aprofundar um pouco esta análise. Precisamos lembrar que um imóvel pronto deve estar revisado por completo.

Ninguém quer ter dores de cabeça depois de ocupar a casa nova. Então, deve-se ter atenção também à adequação da infraestrutura à ocupação pretendida. E o que significa isso?

É preciso avaliar quais equipamentos estarão ligados à rede elétrica. Fogão e geladeira, forno de micro-ondas, chuveiro e torneira elétrica são básicos. Quais outros equipamentos serão instalados nessa casa ou nesse apartamento?

Então é preciso avaliar a necessidade de novas tomadas e interruptores, reforço na fiação e distribuição dos circuitos elétricos no quadro de energia.

A iluminação também é um ponto de atenção importante, uma vez que hoje é possível transformar um ambiente apenas com o reposicionamento dos pontos de luz.

Iluminação alta ou baixa, lâmpadas brancas ou amarelas de vários tipos são elementos importantes e até baratos, quando considerados no contexto do design da sua nova casa.

Um bom eletricista, informado sobre as necessidades de adequação e acompanhado de um ajudante, cuidará de instalar a nova fiação até cada novo ponto e da distribuição dos circuitos no quadro de energia.

Mas ele não vai instalar as novas caixas para interruptores e tomadas, ou passará os conduítes pela parede. Isso será feito por um pedreiro e seu ajudante.

No caso da instalação hidráulica, será avaliada a necessidade de instalar ou ampliar a rede de água quente, ou então de reativar o funcionamento de um tubo de ventilação para eliminação de odores da rede de esgoto.

Aqui também haverá o apoio de um pedreiro e um ajudante para rasgo de parede, piso e teto em que houver passagem de tubulações instaladas pelo encanador e ajudante.

Estas avaliações são  parte das definições previstas num projeto de arquitetura. Nele são especificados os acabamentos e as cores de cada ambiente ⏤ piso, parede e teto ⏤, além de tampos, louças e metais para os banheiros, a cozinha e a área de serviço.

Importante: não entre numa empreitada dessa importância sem um arquiteto para ajudar no projeto e na gestão da obra.

Revisadas as instalações, o pedreiro entra para assentar pisos e azulejos nas áreas molhadas. Nas áreas secas, ele assenta pisos de madeira ou porcelanatos.

Rodapés e rodameios estão disponíveis em diversos materiais e dimensões. As paredes podem receber o acabamento de pintura, papel de parede ou placas de revestimento 3D, serviços feitos por um pintor. 

Todas essas considerações indicam caminhos que o novo e feliz proprietário do imóvel pode seguir para deixá-lo como deseja. Todavia, ainda não está respondida a pergunta inicial: quanto custa preparar um imóvel pronto para morar?

O planejamento financeiro e o projeto de arquitetura a serem feitos antes do início da obra são tão importantes quanto a obra em si. Eles preparam o bom caminho.

O preço dos serviços depende do tamanho do projeto ou do tamanho dos ambientes. Há opções no mercado com preço de projeto a partir de R$ 450 por ambiente.

O preço da administração da obra é uma taxa, um percentual que incide sobre os preços cobrados pela mão de obra e pelos materiais utilizados para deixar o imóvel pronto. Essa taxa costuma variar entre 9% e 15% e inclui tanto a responsabilidade profissional, como a garantia pelos serviços.

Falamos sobre instalações elétricas e hidráulicas, revestimentos de piso e parede e outros acabamentos. A variedade de serviços a serem feitos no imóvel e a quantidade destes, definidos em função do seu tamanho, não permite uma precificação objetiva. Isso só poderia ser feito a partir de um projeto ou uma calculadora de custo de obra.

Podemos, porém, explorar algumas ideias. Se a variedade de materiais disponíveis para uso nesta fase da obra nos impede de orçá-los sem um projeto, a mão de obra não é tão vasta. Você notou que nos referimos sempre a um profissional especialista (eletricista, encanador, pedreiro) acompanhado de um ajudante.

Para orçar o preço do serviço do eletricista, são consideradas a quantidade e as dimensões dos ambientes, a quantidade de tomadas e interruptores novos e a distância para o quadro de energia.

Já o encanador define seu preço a partir da quantidade de novos pontos de água ou esgoto, registros e tubulações a serem instalados.

No caso do serviço do pedreiro, considera-se a quantidade de novas caixas a instalar, além da dimensão do rasgo necessário a ser feito nas paredes para passagem de conduítes, tubulações em geral e posterior fechamento com argamassa. E, claro, a quantidade de acabamentos a serem assentados.

O pintor considera o tipo de acabamento aplicado sobre a parede, a necessidade de preparo das superfícies, a necessidade de montagem de andaime e a quantidade de demãos, no caso de uma pintura.

Essas variáveis servem ao profissional na estimativa da quantidade de dias de trabalho, acompanhado de um ajudante. A quantidade de dias de serviço, multiplicada pelo valor das diárias, considerando o profissional e seu ajudante, dá o preço-base de cada serviço.

Considere que a customização demanda ajustes nas instalações, ou seja, reposicionamento de pontos de hidráulica ou elétrica. Considere também que estamos trabalhando com paredes de alvenaria convencional. No caso de paredes de drywall ou steel frame, todos os serviços seriam feitos em tempo muito menor.

Um eletricista e um ajudante demandariam dois dias para prepararem a fiação de três ambientes e ajustes dos circuitos em um quadro de energia. O preço de uma diária varia entre R$ 250 e R$ 300, incluindo o ajudante e a mobilização (transporte e alimentação). 

O mesmo valor diário é pago ao encanador. Para esse profissional, podemos estimar, em média, que o ajuste de um banheiro ou uma cozinha, incluindo água fria, água quente e esgoto, possam ser feitos em um dia e meio. Neste caso, também é considerado o apoio de um ajudante.

Já o pedreiro tem sua diária precificada entre R$ 200 e R$ 250. Para serviços mais brutos, como rasgar paredes e depois fechá-las com argamassa, estima-se que, em média, ele demande meio dia para cada ambiente.

Para realização de acabamentos, ele levará meio dia para realizar o piso de uma cozinha, sala ou dormitório. Em banheiros, levará meio dia para assentar o piso cerâmico. E precisará de outro meio dia para assentar revestimento de uma parede. 

Não podemos nos esquecer dos acabamentos. Acrescente mais um dia para os rejuntes de revestimentos cerâmicos. Além disso, um pedreiro precisará de duas horas para colocar um tampo de pedra e outra hora para colocar uma bacia ou um lavatório. E para finalizar a colocação dos metais de um ambiente ⏤ torneira, flexível e sifão ⏤, serão necessárias outras duas horas.

Esta matéria foi criada pela equipe de conteúdo do Arquitecasa, primeiro marketplace de obras residenciais autogeridas do Brasil.

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