O que é um lote?

    O que é um lote?
    Thainá Neves

    Por Thainá Neves

    22 novembro 2022

    Lote é a parcela de um território servido por infraestruturas, seja esse território um bairro já desenvolvido, seja um loteamento totalmente novo e sem a presença de construções.

    Ao adquirir um lote, você tem a possibilidade de projetar e construir da maneira que  sempre sonhou, desde que a nova edificação esteja em acordo com os parâmetros e as regras do local. 

    Entenda os detalhes da elaboração de um loteamento até o processo de compra e venda de um lote. 

    Características de um lote

    O lote, como já foi dito, é a fração de um território servido por infraestrutura que permite estabelecer uma nova construção. A junção de vários lotes forma um loteamento que, por sua vez, é parte de um bairro que é parte de uma cidade.

    Ilustração destacando uma porção de terreno entre diversos outros. A isso se chama de lote.
    Os lotes são frações de território que podem receber construções. Fonte: Live

    Há diversos tipos de lotes, desde residenciais até comerciais e industriais, e cada um deles segue padrões estipulados pela legislação nacional e também pelo município no qual está inserido. 

    Na cidade de São Paulo, por exemplo, a área mínima estipulada para um lote é de 125 m² e a medida mínima de sua frente, junto da rua, deve ser 5 m. Essa característica está presente em diversos bairros da cidade que surgiram após a definição da regra.

    Diferenças entre loteamento e lote

    Um loteamento é uma grande porção de território composto por pequenos espaços menores, os chamados lotes, ou seja, os lotes estão contidos dentro de um loteamento.

    Essas unidades menores são comercializadas individualmente, assim, cada proprietário é responsável por sua construção dentro do terreno adquirido.

    Ilustração destacando um conjunto de lotes em grande área. A isso se chama loteamento.
    Os lotes compõem os loteamentos que, por sua vez, são grandes áreas servidas por infraestrutura. Fonte: Live

    Os empreendimentos de lotes apresentam padrões que visam ao desenvolvimento de qualidade na nova área. Assim, conforme as construções são implantadas nos terrenos, o impacto dos fluxos de veículos e as novas dinâmicas são bem-recebidos no projeto.

    Tipos de lotes

    Para atender aos diversos usos existentes em uma cidade, as configurações de lotes variam bastante. Existem lotes estritamente residenciais, mas também existem terrenos destinados à construção de comércios ou indústrias.

    Fotografia de planta de loteamento com pequenas construções em 3D distribuídas sobre a folha.
    Os lotes possuem diferentes usos que podem ser combinados em um empreendimento, estratégia que enriquece a dinâmica da região. Fonte: Freepik

    Lotes residenciais

    Destinados à construção de imóveis para moradia, os lotes residenciais podem receber casas ou mesmo edifícios. Tudo depende do gabarito de altura máxima permitido no local, das dimensões do terreno e de outros parâmetros definidos pela legislação municipal.

    No caso de o terreno ser parte de um empreendimento de lotes fechados, o tipo de construção permitida também é definido por um regulamento construtivo interno, documento que contém padrões estipulados pela própria loteadora. Assim, os projetos das residências passam por aprovação da associação dos moradores ou de algum conselho específico, antes de ser iniciado.

    Os padrões garantem a harmonia visual e a qualidade de todo o conjunto, no entanto, cada empreendimento possui os seus próprios objetivos, de acordo com o público final.

    Lotes comerciais

    Os lotes comerciais são destinados ao funcionamento de comércios abertos para a rua, que convidam as pessoas que transitam pelo local, ou mesmo ao funcionamento de serviços. Esses terrenos podem receber estabelecimentos diversos, de mercados, padarias, restaurantes e centros de compras a salões de cabeleireiro, lavanderias e assistência técnica.

    Tendo em vista que os comércios são essenciais para o funcionamento dos bairros, é comum que os empreendimentos destinem espaços para esse uso, contribuindo para a comodidade e a qualidade de vida dos moradores.

    Assim como as outras classificações de lote, os comerciais também podem ter padrões específicos definidos pela própria loteadora. Dessa forma, as necessidades do empreendimento são previstas e incorporadas durante o projeto.

    Lotes industriais

    Os lotes industriais costumam ter grandes dimensões e, dependendo da atividade industrial realizada, devem ter a sua localização controlada. Nesse sentido, uma indústria que gera resíduos contaminantes e grande poluição sonora, por exemplo, deve estar distante de áreas urbanas densas e residenciais.

    Existem empreendimentos de lotes totalmente dedicados ao uso industrial, equipados com sistema logístico próprio para receber diversas categorias de indústrias, seja de alto impacto, seja não incômodas.

    Áreas verdes e institucionais

    Destinados ao uso público, os lotes institucionais podem ser escolas, postos de saúde, ginásio de esportes, áreas de lazer e qualquer equipamento projetado para atender toda a população local.

    De maneira semelhante, as áreas verdes podem ser destinadas ao lazer da população, favorecendo a qualidade de vida. Em outros casos, essas estruturas são voltadas à conservação ambiental e recebem ações de reflorestamento e transposição de espécies retiradas de algum ponto do empreendimento.

    Como funciona a construção de um loteamento

    Os loteamentos residenciais são construídos em zonas urbanas, ou seja, regiões onde já existe certa cidade estruturada, ou em zonas de expansão urbana, os quais são justamente destinados a essa ampliação horizontal das cidades e dos bairros já existentes.

    Fotografia aérea residencial com amplas casas de 2 pavimentos padronizadas.
    A construção de um loteamento se inicia a partir do surgimento de demandas. Fonte: Public Policy Institute of California

    A abertura de um novo empreendimento de lotes da categoria residencial surge, principalmente, em função de demandas por moradias. Quando a área urbana de determinada cidade começa a crescer horizontalmente, de maneira intensa, é o sinal de que existe a necessidade de mais residências.

    Outra situação que comprova as novas demandas é a tendência de famílias buscando viver em locais mais afastados das grandes metrópoles, com o propósito de viver com mais qualidade de vida e estar em contato com a natureza. Dessa forma, surgem loteamentos residenciais com fácil acesso a grandes cidades, como os que existem nos arredores de Campinas, em municípios como Valinhos, Vinhedo, Sumaré e Santa Bárbara D’Oeste.

    Desenvolvimento de um empreendimento de lotes

    O processo de desenvolvimento dos loteamentos começa ao se desmembrar uma grande área, chamada gleba. Essa fase também é conhecida como parcelamento do solo, sendo um dos primeiros passos para implantação de um novo empreendimento horizontal.

    Posteriormente, há o estudo dos aspectos físicos do local, envolvendo análise da qualidade do solo, declividades e conexão com as outras regiões da cidade. 

    Antes do parcelamento, os terrenos alagadiços passam por obra de escoamento a fim de que se tornem próprios para a ocupação humana e os terrenos aterrados, ou com perigo de contaminação, passam por um processo de descontaminação. Quando há relevo com grandes inclinações, é feita uma correção que possibilita construir no local.

    No caso dos empreendimentos mais afastados, identifica-se a necessidade de instalação comercial e institucional que atenda a nova população. Esse aspecto, com as especificações da legislação, define se haverá lotes comerciais e institucionais, além dos residenciais.  

    Nesse ponto, o escopo mínimo, ou seja, os objetivos que se deseja atingir com o projeto, já influenciam em todas as decisões. A quem o loteamento se destina, se ele será aberto ou fechado, com acesso estritamente residencial ou mesmo de uso misto, se terá áreas de lazer compartilhadas com o entorno, são algumas questões importantes.

    Infraestruturas dos lotes

    Considerando que os empreendimentos de lotes podem ter áreas imensas, com muitos quilômetros de extensão, há infraestruturas básicas necessárias para receber as novas construções e oferecer qualidade de vida para as pessoas, sem sobrecarregar o local. 

    Perspectiva de empreendimento com casas de diferentes padrões, ligadas por duas ruas principais.
    Os lotes são entregues com infraestrutura básica para receber as novas construções. Fonte: Residencial Green Park, no Apto

    Arruamento: uma porcentagem do loteamento é destinada ao sistema viário, ou seja, ruas, avenidas e calçadas, ambos pavimentados e configurados em acordo com a legislação;

    Rede de esgoto: o loteamento deve conter redes centrais de captação de esgoto, para que cada construção destine os seus resíduos de maneira correta;

    Sistema de drenagem pluvial: para que as águas da chuva escoem sem sobrecarregar a rede de esgoto, a drenagem é realizada por meio de sistemas totalmente independentes;

    Rede elétrica e de iluminação pública: assim como o sistema hidrossanitário, a rede elétrica deve ser distribuída por todo o empreendimento, oferecendo energia para os lotes e iluminação pública ao longo de todas as vias;

    Paisagismo: mais do que embelezar, o paisagismo proporciona qualidade de vida por meio de praças, canteiros, agradáveis áreas sombreadas junto das calçadas e contato com a natureza. Na maior parte dos casos, portanto, uma porcentagem do terreno é destinada a isso, podendo receber área de lazer ou sistema institucional.

    Distribuição dos lotes

    Muitos dos loteamentos possuem vias ou bolsões de acesso específicos para que os fluxos da via não sejam interrompidos. Essa estratégia evita engarrafamentos e proporciona uma chegada mais segura e confortável para os moradores.

    No caso dos empreendimentos fechados, é comum que exista uma portaria com entrada e saída controladas, além de acessos independentes de veículos e pedestres.

    Quanto à configuração dos lotes, estes costumam ser pensados em formatos geométricos e configurações mais regulares, o que possibilita aproveitamento máximo para a construção de residências. Dessa maneira, o parcelamento, ou divisão das áreas, resulta em lotes quadrados ou retangulares, sempre com uma das faces junto da via.

    Detalhes jurídicos

    O desenvolvimento e a comercialização de lotes envolvem diversos processos jurídicos, desde a etapa de aprovação até a comercialização. Portanto, para a sua segurança durante a compra, investigue se a área está regularizada de acordo com as exigências e se existem as análises técnicas mínimas exigidas para a aprovação.

    Dentre elas, há o estudo de impacto de vizinhança, relatório de impacto ambiental, estudos relacionados ao trânsito e planejamento viário, análises de viabilidade para infraestruturas e outros.

    Vantagens e pontos de atenção na compra de um lote

    Para quem deseja construir uma residência do início ao fim, adquirir um lote é uma ótima opção, mas requer cuidados e atenção para realizar uma compra assertiva. Analisar os detalhes físicos, de infraestrutura e jurídicos te ajudará a tomar boas decisões de compra e realizar o sonho de construir.

    A compra de um lote exige planejamento e atenção aos detalhes.
    Para realizar uma compra de lote assertiva, estabeleça as suas metas e os seus objetivos. Fonte: Freepik

    Vantagens

    Além da possibilidade de construir a sua casa do jeito que sempre sonhou, no ritmo possível para a sua realidade, adquirir um lote dispensa gastos com demolição e remoção de entulhos.

    Aliás, adquirir um lote em empreendimento novo é a certeza de que a infraestrutura do local também é totalmente nova, oferecendo bastante segurança às instalações da sua nova moradia.

    Para você que busca mais possibilidades de lazer e contato com a natureza para uma vida tranquila e afastada dos grandes centros urbanos, essa, sem dúvidas, é uma ótima opção.

    Resumindo as principais vantagens de adquirir um lote:

    • Construção personalizada de acordo com os seus desejos;
    • Ritmo de construção de acordo com as suas necessidades;
    • Infraestrutura de bairro totalmente nova;
    • Possibilidade de lazer ao ar livre;
    • Contato com a natureza e vida tranquila.

    Pontos de atenção

    Para realizar a compra de um lote, você deve estar com os seus objetivos bem-definidos. Para isso, considere o que será construído no espaço e a infraestrutura oferecida pelo loteamento. Ter essas questões bem-resolvidas é importante para encontrar o terreno com as configurações ideais, a começar pela localização e pela metragem.

    Esse é o primeiro passo para uma compra de lote assertiva. Depois disso, observe a precificação de lotes e faça comparações, tendo como base a localização, as dimensões do terreno, as comodidades oferecidas pelo entorno e pelo empreendimento. 

    Como já foi dito, os loteamentos possuem padrões próprios definidos pela loteadora, o que, apesar de parecer limitante, tornam a compra de um lote vantajosa, pois visam à qualidade construtiva de cada uma das residências. No entanto, evite surpresas e entenda cada uma das regras de construção antes de finalizar a compra. Da mesma forma, verifique se a documentação do terreno está atualizada.

    Resumindo os pontos de atenção ao adquirir um lote:

    • Ter objetivos bem-definidos;
    • Comparar preços e entender formatos de financiamento;
    • Entender os padrões construtivos da região e os padrões definidos pela loteadora;
    • Analisar as infraestruturas básicas oferecidas pelo loteamento, desde vias de circulação até redes de abastecimento e esgotamento sanitário;
    • Analisar características do solo do terreno, bem como orientação solar e vizinhança;
    • Verificar se o loteamento possui estudos técnicos em seu desenvolvimento; 
    • Verificar se a documentação do terreno está atualizada.

    Após seguir os passos apresentados aqui e ter a certeza de que deseja investir na compra de um lote, basta começar a sua procura! Ficou interessado em adquirir um lote para construir a residência dos seus sonhos? Temos uma seleção de empreendimentos para você.

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    Thainá Neves
    Conteúdo criado por:Thainá Neves
    Arquiteta, apaixonada pelo mundo das artes e dedicada à pesquisa desde o início de sua formação, está sempre atenta ao que surge de melhor para a criação de cidades mais sustentáveis e moradias mais adequadas.

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