Lei do Distrato, como funciona?

Você conhece a lei do distrato? Confira a seguir como funciona a lei que trouxe regras mais concisas em relação a compra de imóveis.

Comprar um apartamento é algo que requer muita atenção e planejamento, afinal, é a compra mais importante da sua vida.

Por ter opções de pagamentos atrativas, muitos optam por adquirir um apto na planta, com mais tempo para pagar.

Mas imprevistos sempre acontecem, às vezes a pessoa avalia os valores, se planeja para pagar todas as parcelas, se compromete com a compra e aí…algum imprevisto acontece e você precisa pular fora do acordo.

Quando isso ocorre, você precisa rescindir o contrato assinado com a construtora, esse processo é chamado de distrato.

Por muito tempo essa situação gerou insegurança, tanto no comprador, quanto na construtora, pois não existiam regras claras e definidas na legislação que tratavam do tema.

Mas em 27 de novembro de 2018, foi sancionada a lei 13.786/18, que ficou conhecida como Lei do Distrato.

A lei do distrato estabelece que em caso de rescisão do contrato por inadimplência (falta de pagamento) do comprador, a multa contratual pode chegar até a 25% do valor pago, podendo atingir 50% , quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação.

Além da multa pela rescisão contratual, poderão ser deduzidos dos valores a serem restituídos ao comprador, o valor integral da comissão de corretagem, e, na hipótese de o adquirente ter residido por algum período no imóvel, um valor correspondente à 0,5% do valor atualizado do contrato.

O regime de patrimônio de afetação acontece quando os pagamentos que o cliente efetua ficam vinculados para serem usados exclusivamente no processo de construção do empreendimento.

Isso acontece para garantir segurança ao comprador, pois caso a construtora enfrente problemas financeiros o regime de afetação aumentará a possibilidade das obras serem  concluídas.

Por lei, as construtoras têm o direito de atrasar as obras em até 6 meses, do prazo estipulado no contrato, caso a entrega do imóvel supere esse prazo, o comprador poderá rescindir o contrato, por culpa da construtora, e neste caso, ela deverá devolver integralmente os valores pagos pelo cliente.

Se as obras atrasarem além do prazo estipulado e o comprador desejar continuar com a compra, a incorporadora deverá pagar uma indenização de 1%, para cada mês de atraso adicional, sobre todo o valor pago.

A lei veio para trazer segurança para os compradores, para que eles tenham um suporte legislativo que garanta a devolução de parte do valor já gasto.

Mas também traz segurança para as construtoras. Uma pesquisa realizada pela Abrainc apontou que a maior parte dos distratos são realizadas por investidores, que compram diversas unidades, desistem da compra, exigem grande parte do valor de volta e comprometem a capacidade da incorporadora em dar continuidade às obras.

Gabriela Borba comprou um apartamento na planta, dia 15 de março de 2019, em um empreendimento Minha Casa Minha Vida, com a construção do prédio vinculada à realização de uma quantidade de vendas prévias que viabilize o projeto, ou seja, existe a possibilidade de que as obras nem iniciem, o que resultaria em distrato.

“Eu me preocupei com a possibilidade de distrato e uma forma que encontrei para me proteger foi dar uma entrada baixa e negociar parcelas de baixo valor, por outro lado, a segurança que o financiamento do Programa Minha Casa Minha Vida, através da Caixa, oferece me deixa tranquila.”

Mas nem tudo é tão simples, alguns juristas questionam a lei, dizem que ela entra em conflito com o Código de Defesa do Consumidor e impõe uma multa abusiva sobre o consumidor.

Ainda mais quando comparada à jurisprudência anterior, fixada pelos Tribunais Superiores que previa uma retenção, por parte da construtora, de 10% a 25% do valor pago.

“Em razão do princípio da especialidade da lei, que estabelece que uma lei específica sobrepõem-se sobre um norma geral, é muito provável que esta lei, prevaleça sobre o Código de Defesa do Consumidor. O tempo dirá.”

Comenta o advogado Herbert Vaz de Lima, sócio do escritório Bellato, Bastos & Vaz de Lima.

A penumbra da incerteza que pairava sobre o cenário dos distratos recebeu uma luz, a lei do distrato, mas nem tudo ficou iluminado, dúvidas persistem, caberá aos tribunais decidirem que direção seguir.