Habite-se: o que é, como funciona e como tirar esse documento

Adquirir ou reformar um imóvel são atividades complexas. Muitas vezes, elas envolvem detalhes que os proprietários não conhecem ou não sabem como acompanhar. É o caso do habite-se, por exemplo.

Embora seja um documento essencial para regularizar um imóvel, muitas pessoas ainda não sabem como ele funciona, como tirá-lo e qual é a importância dele no dia a dia em uma casa, um apartamento ou um prédio comercial.

Então, que tal tirar suas dúvidas sobre algo tão relevante em relação às burocracias de um imóvel? Confira mais informações a partir de agora!

O que é o habite-se?

As obras de construção ou reforma de imóveis precisam seguir uma série de cuidados essenciais. Afinal, a qualidade da casa ou do apartamento é fundamental para a segurança de quem mora nele — e também para todo o entorno do imóvel.

Por isso, a prefeitura é responsável por acompanhar o andamento das obras e reformas. Em primeiro lugar, é necessário solicitar uma licença para iniciar os trabalhos. Ela atesta que o terreno e o projeto da construção estão de acordo com os requisitos de segurança.

O habite-se é um documento emitido após a finalização da obra. Ou seja, a equipe da construtora apresentou determinadas condições para começar a obra e deve também assegurar que a finalização do imóvel cumpriu todos os critérios dos órgãos fiscalizadores.

A emissão do habite-se, portanto, permite comprovar que a construção ou a reforma seguiu a legislação. Para oferecer a certificação, a prefeitura avalia os documentos entregues acerca do terreno e do planejamento e faz uma nova análise do imóvel finalizado.

Com o documento em mãos, é possível atestar que o imóvel está de acordo com as normas da prefeitura. Apenas regularizado é que o bem pode ser habitado e também envolvido em negociações de venda, financiamento, entre outras.

Como ele funciona?

Note que, ao falar sobre o que é o habite-se, usamos  os termos construção e reforma. De fato, não são apenas as obras que começam do zero que precisam seguir determinadas normas. Qualquer reforma feita em um imóvel também deve ser acompanhada pela prefeitura.

O habite-se é, portanto, um documento essencial em todos os imóveis. O funcionamento dele depende de cada município, já que a prefeitura da cidade é a responsável por criar as regras e fiscalizar o cumprimento de cada uma delas.

Conheça mais detalhes sobre o assunto a seguir.

Regras 

Apesar de variarem entre os municípios, é possível falar de algumas regras gerais em relação ao habite-se. Uma das principais é a necessidade de dar continuidade à obra da maneira como ela foi aprovada na prefeitura.

Como você viu, antes de uma construção ou reforma, devem ser entregues documentos com o plano da obra ao órgão. Logo, não pode haver mudanças, a menos que exista uma nova comunicação com a prefeitura para mudar o planejamento.

Isso porque, no momento da entrega do imóvel, um dos critérios para emitir o habite-se é a análise da execução do projeto. Ou seja, a equipe da prefeitura avalia se a obra saiu de acordo com o que havia sido previsto.

O objetivo desse cuidado é garantir a segurança, especialmente na área topográfica, já que mudanças não planejadas criteriosamente podem colocar os moradores em risco. Assim, os construtores precisam dar toda atenção a esse aspecto.

Outra regra central na avaliação da prefeitura para emissão do habite-se é a fiscalização feita pelo corpo de bombeiros da cidade. Além disso, o imóvel precisa estar com as ligações de energia e água regularizadas.

Vistoria

As regras que citamos dependem de diversos passos, como a organização de documentos e a vistoria dos órgãos competentes. É muito importante dar atenção à etapa das vistorias, pois elas são indispensáveis para a aprovação.

Dependendo do município, existem diferentes vistorias a serem realizadas. Como falamos, pode haver a visita de uma equipe da prefeitura, além da equipe do corpo de bombeiros (eles avaliam as condições hidráulicas, sanitárias, elétricas e de combate ao incêndio no imóvel).

Qualquer problema, tanto em relação ao planejamento inicial da obra quanto à avaliação das condições de entrega do bem, pode levar ao indeferimento do habite-se. Nesse caso, seria necessário realizar melhorias para garantir os critérios de aprovação.

Especificidades das prefeituras

Os detalhes que mencionamos até aqui se referem a aspectos gerais relacionados ao habite-se. Contudo, cada município pode se organizar de maneira própria. Então, é sempre importante que os responsáveis pela construção ou reforma se informem junto ao órgão.

Em alguns casos, também é interessante que o proprietário do imóvel procure informações sobre o assunto. Afinal, o documento é essencial e morar em um local que não esteja regularizado pode gerar diversos problemas.

Então, se você precisa esclarecer dúvidas sobre o habite-se e informar-se acerca dos documentos necessários ou combinar vistorias, procure a prefeitura da sua cidade. 

Confira os sites das prefeituras de algumas capitais brasileiras:

Para que serve o habite-se?

Neste post, você está conferindo as principais informações sobre o habite-se. Já falamos um pouco sobre como ele é relevante para a efetivação do planejamento de uma obra e para a segurança dos moradores. 

Vale a pena, no entanto, entender um pouco mais sobre a utilidade do documento.

Autoriza a ocupação do imóvel

Como o nome sugere, o habite-se serve como uma autorização que atesta que o imóvel está pronto para ser habitado, isto é, a construção ou obra foi finalizada e deixou tudo nas condições ideais para uso.

Em norma, o habite-se é um critério indispensável para que o imóvel seja ocupado pelos moradores. Inclusive, um empreendimento em construção é registrado no cartório como uma obra. Depois da finalização do projeto e da emissão do habite-se é que pode ser feito um novo registro como imóvel.

Garante que a construtora atuou segundo a legalidade

Conduzir a construção de um imóvel ou de uma obra estrutural é uma grande responsabilidade, já que diversos aspectos de um imóvel podem se tornar perigosos quando não há os cuidados essenciais da equipe.

Por isso, existem tantas regras de segurança. É fundamental, ainda, que haja formas de fiscalizar as construtoras e garantir que tudo ocorreu conforme a legalidade. O habite-se é um documento de grande peso nesse cenário.

Além de se relacionar com as questões de engenharia e topografia, ele também fiscaliza a legalidade de outros aspectos, como os trabalhistas. A emissão do documento só se dá com a comprovação de que a construtora está quite com o INSS dos funcionários.

Oferece segurança aos moradores

Ao conhecer o funcionamento do habite-se, fica claro que ele cumpre uma função relacionada à segurança dos moradores em um imóvel, certo? Imagine o perigo de morar em um local que apresenta problemas em instalações elétricas e hidráulicas, ou seja, com inadequada  proteção contra incêndios!

Todos os detalhes fazem a diferença para quem vai passar boa parte dos seus dias dentro da casa, do apartamento ou do prédio comercial. Além disso, a fiscalização não se limita ao imóvel isoladamente: quando é o caso, os condomínios também são averiguados.

Permite a transferência regular de propriedade

Como você viu, o registro de um imóvel só pode ser feito depois da emissão do habite-se. Então, se não há nem mesmo o registro em cartório sem o documento, também não é possível fazer a transferência da propriedade sem ele.

Isso significa que você não pode se tornar oficialmente dono de um imóvel que não tenha habite-se. Além disso, financiamentos imobiliários não são aprovados sem que o local esteja devidamente regularizado.

Portanto, uma das serventias do habite-se é permitir que o imóvel exista legalmente e possa ser transferido para o proprietário, ou vendido para outra pessoa. Negociar um imóvel sem esse documento, portanto,  é uma situação irregular e pode causar inúmeros dissabores para todos os envolvidos.

Quanto custa o documento?

Por se tratar de um documento emitido em cada município, o valor pode variar bastante entre uma cidade e outra. Então, nada melhor do que se informar diretamente na prefeitura para saber quais são os custos referentes a ele.

Normalmente, empreiteiras e construtoras estão atualizadas sobre os valores e incluem a taxa no orçamento da obra. Assim, os proprietários ou futuros moradores não precisam ir até a prefeitura para organizar a documentação.

Vale a pena falar de custos adicionais em caso de atraso ou não emissão do habite-se. Como mostramos, a situação de um imóvel que não tem o certificado é considerada irregular. Logo, podem existir multas e juros no futuro.

Como emitir o habite-se?

A emissão do habite-se é, de modo geral, responsabilidade da equipe da construtora. Ao final da construção, a equipe deve procurar a prefeitura para iniciar as vistorias que indicam se o projeto e os critérios legais foram seguidos à risca. 

Em caso de construção nova, a entrega aos moradores só pode acontecer depois da emissão do habite-se. 

Alguns dos principais requisitos para obter o documento são: respeitar as regras de instalação da rede de água e esgoto, ter instalações elétricas seguras e apresentar a estrutura adequada no caso de haver tubulação de gás.

Entre os documentos exigidos pelos municípios para agendamento das vistorias e posterior emissão do habite-se estão:

  • Requerimento do habite-se, com os dados principais do imóvel;
  • Certificados de adequação emitidos pelas companhias de água, energia elétrica e esgoto;
  • Atestado do corpo de bombeiros;
  • Comprovante de quitação do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS);
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do técnico responsável pela obra;
  • CNPJ e Contrato Social da empresa (ou, no caso de pessoas físicas, RG e CPF);
  • Capa do IPTU do imóvel;
  • Projeto da construção (aprovado pela prefeitura antes do início das obras);
  • Alvará de construção emitido pela prefeitura;
  • Registro no Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CREA) do profissional responsável pela construção ou reforma;
  • Inscrição Municipal.

Qual é a importância do habite-se?

Com tudo o que foi apresentado neste conteúdo, certamente ficou fácil perceber a importância do habite-se. Ele é completamente indispensável para garantir a segurança de proprietários e moradores de um imóvel.

A correta emissão dos documentos de todos os imóveis de um município também é uma forma de manter a cidade mais protegida, pois evitar problemas em um empreendimento acaba protegendo toda a região contra desabamentos, incêndios e outros acidentes.

É essencial resguardar-se quanto a morar em um local que segue as normas de ocupação do solo do município, além de ter boas condições para o combate a incêndios e ter sido construído por uma equipe de qualidade, com todas as normas trabalhistas em ordem.

Não se esqueça de que não ter a certificação do habite-se é uma irregularidade e pode trazer problemas legais, como o pagamento de multas e o impedimento de registrar ou transferir a propriedade do imóvel.

É relevante dizer ainda que, mesmo que a casa, o apartamento ou o prédio comercial esteja em dia com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e com as contas de água e energia elétrica, isso não é suficiente para regularizar o imóvel. Sem o habite-se, sempre haverá irregularidade perante a Lei.

Perguntas frequentes

Para finalizar, vamos tirar algumas dúvidas comuns sobre o  habite-se. Confira a seguir!

Qual é a relação entre o habite-se e o IPTU?

Como dissemos, estar em dia com o IPTU não é garantia de que o imóvel está regularizado; isso só acontece depois da emissão do habite-se. 

E há outro detalhe importante para imóveis novos ou na planta: antes da emissão do documento, o IPTU deve ser pago pela construtora. Depois, o pagamento passa a ser responsabilidade do proprietário.

O que fazer se o seu imóvel não tem o habite-se?

Quem adquiriu um imóvel que não está regularizado na prefeitura precisa procurar o órgão responsável para resolver a situação. Lembre-se de que não é possível registrar o bem no seu nome enquanto não houver o documento.

É possível comprar um imóvel sem o habite-se?

Provavelmente há pessoas que tentam negociar imóveis sem o habite-se. Realizar essa compra, porém, é algo muito arriscado, já que a posse não poderá ser sua legalmente. O indicado é sempre se informar sobre a emissão do documento antes de adquirir o imóvel.

No caso de financiamentos, não é possível comprar um imóvel sem habite-se. Os bancos não concedem linha de crédito para a aquisição de locais que não estão regularizados. Portanto, é preciso atenção!

A regularização de serviços de energia e água tem relação com o habite-se?

Não. A regularização dos serviços pode ser feita antes da emissão do habite-se. Por isso, você precisa ficar atento ao checar toda a documentação do imóvel. 

Entretanto, é importante destacar que usufruir dos serviços básicos de água e energia e pagá-los em dia não significa que tudo está correto.

Agora, você entende tudo o que precisa sobre um importante documento do mercado imobiliário: o habite-se. Então, aproveite as informações que trouxemos neste conteúdo e não deixe de conferir a regularidade dos seus imóveis e futuros empreendimentos!

Ficou com alguma dúvida sobre o tema? Deixe um comentário!

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