Etapas de uma obra: conheça os passos do projeto até a entrega

    Etapas de uma obra: conheça os passos do projeto até a entrega
    Thainá Neves

    Por Thainá Neves

    11 outubro 2021

      As etapas de uma obra se iniciam muito antes de erguer a edificação. Isso porque existem passos essenciais que envolvem planejamento, desenvolvimento e organização para uma construção bem-sucedida, seja ela de pequeno, seja de grande porte.

      A seguir, conheça todo o processo e entenda como acontece cada uma das etapas que compõem o ciclo de um empreendimento imobiliário.

      Etapa pré-construção

      O planejamento é essencial para uma construção, portanto, as chances de uma obra bem-sucedida aumentam com a etapa pré-projeto bem-realizada. Nela, são traçados estudos e planos para tornar viável toda a construção.

      Estudo de mercado 

      O estudo geralmente é desenvolvido por uma área específica de inteligência de mercado da construtora ou da incorporadora. Dessa forma, há embasamento para definir estratégias para o alcance de bons resultados projetuais e financeiros.

      Essa etapa de uma obra é importante para chegar a um produto com liquidez e boa aceitação no mercado, portanto, envolve análises físicas, socioespaciais e comportamentais. Detalhando melhor, algumas das análises realizadas são:

      • Demandas por localização;
      • Disponibilidade de terrenos;
      • Modelos de empreendimentos lançados recentemente;
      • Média de preço por metro quadrado da região.

      Prospecção de terrenos e estudo de viabilidade

      Após a etapa de estudo de mercado, acontece a escolha da localização e prospecção de terrenos dentro da área definida. Em resumo, para uma boa compra de terreno, os dados colhidos devem estar alinhados às expectativas do empreendimento.

      Escolhido o terreno, é feito um estudo de viabilidade que inclui questões legais, financeiras e projetuais para uma visão integrada. Os documentos do imóvel devem estar em dia para aquisição segura, o local deve apresentar baixo risco ambiental e, não menos importante, o retorno financeiro deve compensar o investimento.

      A partir dessa etapa, aspectos dos projetos arquitetônico e estrutural se tornam mais claros, concluindo se é possível erguer a edificação pretendida.

      Projetos arquitetônico e complementares

      Após conhecer as principais características do terreno e da localização, a pesquisa para entendimento das necessidades e dos desejos dos potenciais clientes é tida como um guia para desenvolvimento do projeto arquitetônico. Com isso, há as diretrizes da prefeitura e o código de obras pautando todas as decisões.

      A partir daí, são pensados os aspectos gerais, como a implantação no terreno e a relação do projeto com o espaço no qual está inserido. O edifício deve se relacionar com o espaço público de maneira saudável, sem representar uma barreira para quem passa pela rua.

      O projeto é a etapa de uma obra que define as características físicas da obra.
      A elaboração do projeto é uma tarefa multidisciplinar que engloba diversos profissionais. Fonte: Unsplash

      Considerando o interior do empreendimento, são estudadas questões como posição solar nas unidades, localização das áreas comuns no edifício e fluxo de circulação. O resultado precisa ser um projeto adequado para os moradores e para o entorno.

      Nessa etapa de uma obra, além dos arquitetos e dos engenheiros, podem estar envolvidos projetistas de interiores, especialistas em iluminação, acústica, hidráulica, elétrica, estruturas alternativas e outros.

      Legalização

      Os órgãos responsáveis por novas construções verificam se o projeto segue todas as diretrizes estipuladas no momento da aprovação. Isso porque, para emissão do alvará de aprovação, é necessário atender todas as regras projetuais, incluindo limites da construção, recuos e altura máxima do edifício.

      Posteriormente é elaborado o memorial de incorporação e registrado em cartório, uma garantia a mais que atesta para o comprador que o empreendimento será construído.

      Etapa de lançamento e vendas

      A etapa de lançamento é também a etapa de elaboração de todo o material de divulgação que auxilia na venda do projeto. Assim, nesse momento, a incorporadora foca na criação dos materiais de marketing para divulgação, montagem do plantão de vendas e apartamento decorado.

      Os corretores e os especialistas em produto recebem treinamento para conhecer a fundo o conceito e as técnicas de venda utilizadas para comercializar o empreendimento.

      Em seguida, no exato dia do lançamento e da divulgação, é feita a abertura das vendas. A partir daí, os compradores podem escolher o apartamento que desejam comprar e assinar os contratos de aquisição.

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      Etapa de construção de uma obra

      A execução do projeto é a etapa de uma obra que também requer intenso planejamento para que tudo aconteça com precisão. Isso porque se desdobra em outras diversas.

      Planejamento da obra

      Antes do início da construção, um cronograma prevê cada um dos passos da execução do projeto. Além disso, há estratégias traçadas para uma boa gestão do canteiro e da mão de obra. 

      Planejar esses momentos proporciona uso eficiente de materiais, diminuindo desperdícios e impedindo que a obra fique ociosa, com dias de trabalho perdidos.

      Não só a organização de tempo é necessária, o preparo do canteiro para recebimento e armazenagem de materiais também é muito importante.

      Fundações 

      A instalação das fundações acontece após o preparo do terreno, o qual é nivelado e tem as suas elevações demarcadas.

      Vista aérea de um canteiro de obras com maquinário trabalhando no nivelamento de terreno.
      O nivelamento do terreno é extremamente importante, afinal impacta a formatação do edifício. Fonte: Unsplash

      O solo é escavado e a armação é instalada para concretagem, de acordo com o projeto de fundações. Em caso de fundações profundas, grandes maquinários transportam as estacas prontas ou as constroem in loco.

      Estruturas e vedação 

      Seguindo a ordem natural das construções, os pilares e as lajes são intercalados entre si, apoiando-se nas fundações e oferecendo sustentação para as paredes. 

      Embora a alvenaria seja amplamente utilizada no Brasil, as paredes podem ser constituídas de gesso, vidro, painéis pré-moldados, placas de metal e outras inúmeras opções disponíveis no mercado.

      Vista de um edifício com pavimentos sendo vedados com paredes, etapa de uma obra na qual a espacialidade fica bem definida.
      As vedações são apoiadas nas vigas e nos pilares da construção. Fonte: Unsplash

      Nessa etapa de uma obra, os espaços ganham forma e já se torna possível identificar os cômodos dos apartamentos e os ambientes das áreas comuns.

      Instalações

      As instalações incluem montagem da parte hidráulica, sanitária e elétrica. No caso de um edifício residencial, esses sistemas estão interligados por entre as residências, mas podem ser entregues com medição individualizada.

      Há também as instalações complementares que estão quase sempre presentes nas construções, a começar pelo gás encanado, um sistema que serve, inclusive, para o aquecimento de água da cozinha e dos banheiros. 

      A tubulação do sistema de ar-condicionado é outro tipo de instalação que costuma ser entregue, assim como a infraestrutura para internet e televisão a cabo.

      Acabamentos

      Na etapa de acabamentos de uma obra, são instalados metais, aparelhos sanitários e bancadas, bem como revestimentos, forro e pintura.

      De maneira geral, os empreendimentos são entregues com piso cerâmico nas áreas molhadas e com bancada simples na cozinha e na área de serviço. Mas isso varia de acordo com o padrão de acabamento, uma vez que as construtoras oferecem kits opcionais de acabamento, e, até mesmo, decoração, na aquisição do imóvel. 

      Etapa pós-construção de uma obra

      Essa é a etapa dos últimos ajustes para que o proprietário possa, finalmente, pegar as chaves e morar na nova residência. Mas, antes que isso aconteça, há algumas questões legais que devem estar alinhadas.

      Emissão do habite-se e vistoria

      Após o término da construção, a prefeitura e o corpo de bombeiros realizam vistorias para atestar a qualidade do empreendimento e o respeito às normas. Como resultado, a emissão do habite-se comprova que os cuidados e os critérios essenciais estão presentes na edificação.

      Entrega das chaves 

      O tempo de uma obra particular varia muito, no entanto, o ciclo imobiliário de obras residenciais pode levar de 2 a 5 anos, incluindo os estágios de breve lançamento, lançamento e construção.

      Por fim, após o fechamento de todo o ciclo, os compradores realizam a vistoria de seus imóveis, comprovando que a moradia foi entregue de acordo com o memorial descritivo e contrato. Em seguida, recebem as chaves.

      Para muitos, vale a pena esperar o tempo necessário para realizar o sonho da moradia nova. Mas, se você deseja encontrar uma residência sem precisar passar por todas as etapas de uma obra, confira imóveis prontos para morar!

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