Escritura de imóvel: entenda a importância desse documento

A escritura de imóvel pode ser uma das partes mais importantes do processo de compra e venda de uma propriedade. Como principal finalidade, o documento assegura a validade jurídica da negociação, garantindo que transtornos no processo sejam evitados, principalmente ao comprador.

Concedendo apenas o direito de uso, a escritura de imóvel é um documento essencial para garantir o futuro direito de propriedade. Oficializando a negociação, a propriedade só é transmitida ao novo dono quando o negócio é finalizado com o registro de imóvel, momento em que a posse é reconhecida ao novo proprietário.

As burocracias durante o processo de compra e venda podem parecer complicadas, e diversas dúvidas podem surgir durante o percurso. Para facilitar sua jornada, elaboramos esse conteúdo explicando tudo o que você precisa saber sobre esse documento essencial, desde o que é uma escritura de imóvel até como tirar a sua. Confira!

A escritura de imóvel é um documento público que formaliza o contrato utilizado no processo de compra e venda de uma propriedade, demonstrando o interesse de transmissão do imóvel negociado de um vendedor para um comprador. Além de reconhecer e validar legalmente um acordo, o documento também define as obrigações de ambas as partes do negócio, formalizando e especificando decisões da negociação.

Assim, ao formalizar o negócio na presença de um tabelião no Cartório de Notas, a escritura de imóvel vai especificar diversas decisões importantes tomadas durante as negociações, como o valor do imóvel, a forma de pagamento, a data de celebração do contrato e outras informações essenciais determinadas entre as partes. 

Funcionando como um documento essencial, a escritura de imóvel evita uma série de problemas ao comprador. Caso esse documento não seja emitido, riscos como a venda para múltiplos compradores e a falta de comprovação da negociação podem causar transtornos e até prejuízos financeiros a quem adquiriu o bem. 

Mesmo que a escritura não faça alguém automaticamente proprietário do imóvel, ela funciona como uma segurança da negociação, comprovando a vontade de transferência de uma propriedade. Posteriormente o documento deve ser atrelado ao registro de imóvel, só assim a garantia de propriedade do comprador é assegurada. 

Por isso, a escritura de imóvel deve ser vista como um instrumento essencial, em que o contrato de compra e venda é reconhecido legalmente e assim funciona como segurança a todos os envolvidos no processo.

Quando pensamos em escritura e registro de imóvel é comum que muitas pessoas se confundam achando que os documentos têm basicamente a mesma função, mas além de uma grande diferença, cada um deles tem um objetivo específico no processo de compra e venda de um imóvel e um não substitui o outro.

A grande diferença entre eles é a garantia que o documento fornece ao comprador ⏤ enquanto a escritura de imóvel apenas concede o direito de uso, o registro do imóvel reconhece definitivamente a posse sobre ele, por isso ambos os documentos são essenciais e muito importantes.

Enquanto a escritura formaliza um contrato de compra e venda registrando a transação legalmente, o registro do imóvel tem a finalidade de registrar a matrícula do imóvel e transferir a propriedade do bem a um novo titular. Sem o registro de imóvel você não tem nenhum direito sobre a propriedade, já que legalmente você não é reconhecido como proprietário. 

Assim, o processo deve começar com a escritura de imóvel sendo feita em um Cartório de Notas. Após a assinatura do documento, o registro do imóvel é emitido por um Cartório de Registro de Imóveis, momento em que a transferência do imóvel é efetivamente realizada e a propriedade passa a ser do novo dono.

A lei assegura que o imóvel pertence a quem detém a escritura e o registro daquela propriedade, então ter ambos os documentos garante efetivamente que o comprador é o proprietário do imóvel. 

Antes de emitir a escritura de imóvel, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago; esse tributo municipal cobrado pela prefeitura deve ser pago por qualquer pessoa que adquiriu um imóvel, só assim a compra e a venda da propriedade pode ser oficializada.

O tributo não tem um valor fixo e varia de acordo com o município onde se encontra a propriedade. Após o pagamento do imposto, você deve se dirigir a um Cartório de Notas onde todo o processo é realizado diante de um tabelião de notas. 

A escritura de imóvel pode ser realizada em qualquer cartório do País, não necessariamente próximo à localização do imóvel, mas o registro de imóvel deve ser feito na cidade onde a propriedade está localizada.

Para a emissão da escritura, uma série de documentos pessoais do vendedor e do comprador deve ser apresentada. Caso não exista nenhuma pendência que inviabilize a compra do imóvel, o prazo para a emissão da escritura é de cerca de 30 dias e quando pronta deve ser assinada por ambas as partes e encaminhada ao cartório onde o registro de imóvel será feito.

Para a elaboração de uma escritura de imóvel, é necessário apresentar os dados pessoais de todas as partes envolvidas no processo; além de incluir o comprador e o vendedor, também é necessário apresentar os documentos de seus respectivos cônjuges. 

Entre os documentos que podem ser exigidos para a emissão da escritura, temos: documento de identidade, CPF, comprovante de residência, profissão, certidão de nascimento ou de casamento, contrato de compra e venda do imóvel, certidão negativa do imóvel em questão, certidão de ônus, carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) da propriedade, guia do ITBI pago e certidão do valor venal.

Esses documentos podem variar um pouco caso uma das partes envolvidas no processo for uma pessoa jurídica ou estiver sendo representada por meio de uma procuração. A falta de algum dos dados ou dos documentos específicos pode ser solicitada pelo cartório, o que pode atrasar a emissão do documento.

Um dos fatores que faz com que muitas pessoas não deem tanta importância à escritura de imóvel é o valor do documento, a legalização de uma propriedade envolve custos que nem sempre são considerados por quem deseja comprar um imóvel.

Os preços e os prazos para a emissão do documento variam de acordo com o estado onde a escritura está sendo feita. Os valores possuem uma tabela por estado, assim caso haja a necessidade de saber o custo da emissão do documento, você pode entrar em contato com um cartório para que o valor seja fornecido. 

Mesmo variando em cada município, geralmente a escritura de imóvel demora cerca de 30 dias para ficar pronta e custa entre 2% a 3% do valor venal da propriedade. Então se um imóvel possui um valor venal de R$ 200.000,00, você pode gastar algo em torno de R$ 6.000,00 para emitir o documento.

Poucas pessoas sabem que existem diversas modalidades de escrituras de imóvel. O documento varia dependendo da negociação acertada entre o comprador e o vendedor. Conheça as diferentes classificações de escrituras a seguir:

Escritura de compra e venda de imóvel à vista

Tal escritura se trata de uma negociação à vista na qual o pagamento do imóvel é efetuado na hora da realização da escritura. Mesmo sendo considerado à vista, as partes podem estabelecer algumas formas de pagamento como um sinal ou um pagamento posterior; se a quitação total do saldo devedor acontecer em menos de 30 dias, a venda ainda é considerada à vista.

Escritura de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária à pessoa física

O nome pode parecer complicado, mas esta escritura não passa de um acordo feito entre as partes envolvidas em que o direito sobre a propriedade só é transferido ao comprador após a quitação total da dívida. Essa é a opção de escritura mais comum e mais segura, muito utilizada pelos bancos para quem também quer financiar um imóvel. 

Escritura de compra e venda e cessão de direitos aquisitivos

Para quem deseja agilidade, este é o tipo de documento ideal, e isso acontece principalmente quando um comprador deseja transferir seus direitos sobre um imóvel para outra pessoa antes de ter registrado a propriedade em seu nome. 

Pode parecer um pouco confuso, mas imagine que um comprador tenha adquirido um apartamento em um prédio ainda em construção, mas ele deseja transferir os direitos sobre a propriedade antes de o imóvel ficar pronto, com essa escritura, isso é facilmente feito através de um único documento.

Escritura de compra e venda a prazo com cláusula resolutiva

A escritura de compra e venda a prazo com cláusula resolutiva é um pouco diferente. Em acordos como este, a venda é a prazo e o vendedor só transfere a propriedade do imóvel ao novo proprietário com a inclusão de uma cláusula de condição. Nessa cláusula, o valor parcelado é atrelado ao pagamento de notas promissórias, funcionando como uma espécie de promessa de pagamento da dívida.

O comprador consegue transferir o imóvel para seu nome, mas apenas com a quitação total o processo de compra e venda é finalizado. A cada parcela paga, uma nota promissória é resgatada e na hora de oficializar o registro de imóvel o cartório vai exigir a apresentação das promissórias para o registro no nome do novo dono.

Escritura de promessa de compra e venda

Quando um vendedor deseja dar posse imediata ao comprador, esta é a escritura utilizada. Mesmo dando a posse, o documento não funciona como uma escritura definitiva, já que o imóvel permanece no nome do vendedor até a quitação total da dívida.

Escritura definitiva de compra e venda 

Oficializando um acordo de compra, a escritura definitiva está atrelada à escritura de promessa. Com a dívida da escritura de promessa de compra e venda quitada, o vendedor precisa transferir a propriedade para o nome do comprador através da escritura definitiva.

Escritura de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca

Semelhante à alienação fiduciária, a escritura de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca é uma garantia ao vendedor, mas de modo mais complexo e menos eficaz de solucionar o problema caso as cláusulas não sejam cumpridas. Isso acontece porque a hipoteca necessita que o credor entre na justiça para que o imóvel possa ir à venda, demorando e dificultando no recebimento do crédito.

Escritura de distrato de compra e venda

Para os casos nos quais as partes desejam desfazer a negociação, a escritura de distrato de compra e venda é o documento utilizado. Acontecendo quando um acordo foi firmado e acertado entre as partes e não teve seu registro em cartório de imóveis, assim podendo ser desfeito através desta escritura.

Escritura de cessão de promessa de compra e venda com anuência do credor

Quando o comprador deseja transferir os direitos da propriedade e o imóvel ainda está na planta ou em construção, esta é a escritura utilizada. Nesse acordo, o credor concorda com a transferência, e a escritura assegura que o comprador está assumindo os direitos e os deveres do vendedor.

Escritura de compra e venda de fração ideal

Diferentemente das demais escrituras, a escritura de compra e venda de fração ideal indica que o vendedor é dono apenas de uma parte do imóvel e quer vender essa porção da propriedade. Primeiramente o vendedor deve oferecer a venda ao proprietário da outra fração do imóvel, caso não haja interesse pela compra, o vendedor deve fazer essa escritura que destaca a venda apenas de uma fração da propriedade.

Escritura de compra e venda com sub-rogação de ônus

Utilizada quando o imóvel ainda não está totalmente quitado, a escritura de compra e venda com sub-rogação de ônus indica que o vendedor ainda está pagando as parcelas daquela propriedade e que o comprador que adquiriu o imóvel está assumindo o pagamento da dívida.

Escritura de compra e venda de imóvel com doação em pagamento

Este tipo de escritura resume uma negociação em que o comprador adquire um imóvel e quita sua dívida pagando parte em dinheiro e outra parte em imóvel de sua propriedade, transferindo-o ao vendedor.

Escritura de compra e venda com reserva de domínio

Muito semelhante à escritura de promessa, a propriedade é entregue ao comprador, mas o domínio fica em nome do vendedor como uma segurança do pagamento, através de uma cláusula que define a reserva de domínio. 

Escritura de permuta

Neste caso, não há envolvimento de quitação de nenhuma dívida pelas partes e sim uma troca simples de bens com o mesmo valor econômico entre elas.

Escritura de retificação e ratificação

Esta escritura só é utilizada em casos muito específicos nos quais uma das partes envolvidas cometeu algum erro na escritura de compra e venda, então esse documento funciona como uma forma de corrigir o erro cometido.

Agora que você já sabe tudo sobre escritura de imóvel, você consegue entender a importância do documento no processo de compra e venda de uma propriedade. Assegurando a validade jurídica da negociação, a escritura também é essencial para garantir que todas as partes vão cumprir suas obrigações e nenhum lado sofrerá danos durante o processo.