Como funciona o ganho de capital de imóvel?

Você sabia que é possível aumentar o lucro sobre a venda de um imóvel se entender como funciona o ganho de capital sobre a transação?

Isso porque, dependendo de alguns fatores que isentam ou reduzem os impostos sobre o imóvel, o seu lucro aumenta.

O problema é que muitas pessoas perdem dinheiro por não saberem como e quando declarar imposto de renda sobre o lucro de venda. 

Por isso, é tão importante entender sobre o funcionamento de ganhos de capital para melhorar a sua lucratividade. 

E para eliminar todas as dúvidas sobre este assunto, preparamos este artigo para te explicar:

Agora, continue lendo para entender como aumentar o lucro sobre a venda do seu imóvel. 

O ganho de capital na venda de um imóvel é a diferença entre o valor de compra e o de venda.

Para entender melhor, confira o seguinte exemplo: você comprou um apartamento por R$ 400 mil e o vendeu por R$ 600 mil. Logo, o ganho de capital é de R$ 200 mil; o cálculo é simples assim.

No entanto, existe uma problemática que gira em torno dessa diferença, pois é sobre ele que recai a cobrança do imposto de renda (IR). 

Na verdade, em algumas situações, o vendedor consegue redução ou isenção do imposto e falaremos sobre isso daqui a pouco.  Agora, confira como isso funciona.

O imposto de renda só é devido quando existe o que chamamos de ganho de capital. Em outras palavras, é uma alíquota aplicada pela Receita Federal apenas quando há lucro sobre a venda.

É importante saber em primeiro lugar que as taxas dos impostos não são fixas, pois a Lei n° 13.259 de 2016 mostra uma tabela progressiva. 

Em segundo lugar, você deve conhecer que essa tributação possui taxas diferentes conforme o valor do lucro. Por exemplo, para ganhos de até:

No entanto, esse pagamento não ocorre quando vai declarar um imóvel no Imposto de Renda, mas até o último dia do mês posterior à venda. 

É importante saber também que não precisa se preocupar em fazer essas contas, pois o Governo Federal criou um programa, o GCAP, que significa “Ganho de Capital”. 

O objetivo desse sistema é ajudar as pessoas a declarar o lucro sobre a venda de bens de maneira simples e automatizada.

Esse processo funciona da seguinte maneira: você vende o bem e tem até o último dia útil do próximo mês para pagar esse tributo. Vamos, então, utilizar nosso exemplo para entender os cálculos. 

Você obteve um lucro de R$ 200 mil, então, desconte 15%, ou seja, R$ 30 mil para quitar suas obrigações fiscais com a Receita Federal.

Apesar de a conta e o procedimento serem bem simples, muitas pessoas têm dúvidas de como não pagar ganho de capital sobre a venda do imóvel. Vamos conversar a esse respeito a seguir.

Existem algumas situações em que o vendedor consegue reduzir essa tributação, garantindo, assim, um lucro maior sobre a venda. 

Na lista abaixo, estão alguns dos casos, confira:

Observe que todos esses dados devem ser comprovados com notas e comprovantes fiscais.

No tópico anterior você conheceu como conseguir redução do imposto, agora confira em quais situações se aplicam as isenções gradativas. 

As isenções gradativas se aplicam conforme o ano de compra do imóvel, ou seja, a idade do bem. Por exemplo, alguém comprou um imóvel no ano de 1970 ou em 1978. Nesse caso, ocorrerá um desconto de 95% a 5%, respectivamente. 

Isso acontece, pois a cada ano há uma diminuição de 5% do valor do tributo. Além disso, quem adquiriu imóveis até 1996 tem direito a uma isenção de 70% sobre o valor da propriedade.

Por último, existem os casos de isenção total, conforme descrição a seguir:

Além dessas situações, fica isento do pagamento de imposto o imóvel de herança. Aliás, essa é uma das poucas situações em que a Receita Federal permite atualizar o valor de compra do imóvel para o valor de mercado.

Então, se você for herdeiro de alguma propriedade, estude como funciona o ganho de capital na herança de imóvel. Dessa maneira, poderá fazer a declaração de maneira correta e não perder dinheiro com isso.

Se tiver dúvidas sobre o funcionamento de ganho de capital, um bom corretor pode te orientar sobre as tributações com a receita. Além disso, contribuir tecnicamente com argumentos sólidos sobre possíveis ganhos e perdas na formulação da proposta de compra.

A seguir, separamos as principais dúvidas que as pessoas que desejam vender um imóvel têm sobre ganhos de capital e pagamento de impostos. Confira!

Em geral, quem recebe um imóvel como doação tem muitas dúvidas sobre como fazer a declaração de imposto de renda. Confira essas duas situações muito comuns nesse caso.

Quem recebeu doação de um imóvel, deve declarar na aba “bens e direitos” o valor que consta na escritura. 

E caso houver alguma reforma no imóvel, o valor precisa ser atualizado. Para isso, tenha em poder as notas fiscais de compra e prestações de serviço referentes às reformas.

Outra dúvida muito recorrente é sobre qual valor declarar quando recebe a doação de um imóvel que foi comprado, por exemplo, no ano de 1984.

A dúvida se refere a qual valor declarar o da data da aquisição pelo antigo proprietário ou ao valor atual. Nesse caso, a declaração deve ser feita com o valor da data que o bem foi transmitido, pois aconteceu a troca de dono da propriedade.

Se você comprou um imóvel na planta e vendeu por um valor maior que o de compra, então obteve lucro. 

Nesse caso, o imposto incide sobre o ganho de capital, não há isenção. Portanto, deve ir ao site da Receita e calcular o GCAP, gerar a DARF e pagar o imposto sobre o lucro.

No caso de venda de terrenos, mesmo que sejam residenciais, eles não se enquadram nos casos de isenção, pois para a legislação da Receita Federal não são imóveis residenciais:

Assim, se você vender uma casa para construir, não está isento da contribuição.

Para quem possui dois apartamentos, sendo um quitado e outro financiado, estará isento se vender o primeiro até R$ 440 mil para pagar o financiamento.

Nesse contexto, existe uma dúvida se é necessário declarar imóveis financiados no imposto de renda, já que a propriedade ainda não é sua. Quer dizer, ainda não foi quitada. 

A resposta é sim, pois o tributo recai sobre o contrato de financiamento, sobre o qual o ITBI é calculado. Além disso, o cruzamento de dados para o IR acontece nesse contrato.

Observe, também, que quem possui um imóvel financiado e outro quitado não é proprietário de um único imóvel. Por isso, não se beneficiará da isenção até 440 mil, mas poderá ficar isento caso utilize o valor da venda para quitar o financiamento.

Além disso, lembre-se de declarar na aba “bens e direitos” a origem dos recursos que utilizou na aquisição de outro imóvel. Por fim, guarde o contrato de venda e compra para ter como provar, caso a Receita solicite.

Essa também é uma dúvida de quem vendeu um imóvel, afinal, quando os honorários de corretagem são considerados ganhos de capital? 

Basicamente em duas situações intrínsecas:

Para esse caso, existe, no formulário da declaração, um campo específico para declarar esses valores.

Se, ao vender um imóvel, preencheu na declaração do GCAP que usaria todo o recurso, mas não conseguiu realizar a compra no prazo. Então você deve:

Vendi meu apartamento, mas não tive lucro, tenho que declarar a venda? A resposta é sim; nesse caso, preencha o GCAP com o valor da venda e informe preços inicial e final. 

Certamente, o lucro será nulo, portanto, não pagará imposto, mas a receita precisa saber da operação de venda.

Além dessas dúvidas, algumas pessoas vendem o imóvel, mas não sabem o valor e a data da nova aquisição. Ainda assim, é melhor fazer o GCAP, pois o atraso gerará multa. 

Devido a isso, pode ser que valha mais a pena ser tributado sobre o saldo que não utilizou que pagar a multa. Afinal, o prejuízo pode ser bem menor. Em caso de dúvida, pesquise qual a diferença dos valores. 

Porém, se tiver dificuldade ou dúvida de como preencher o GCAP, procure um contador. Além de mais seguro, evitará perder o lucro sobre a venda do imóvel, por cometer algum erro no preenchimento.

Essas são as principais dúvidas de quem vende um imóvel e precisa entender como funciona a tributação sobre os ganhos de capital.

Como pode perceber, existem várias circunstâncias que garantem o seu lucro sobre a venda do imóvel. Por isso, é fundamental que conheça em qual situação o seu imóvel se enquadra para projetar o valor da venda e evitar perda de ganho.

Agora que conhece como funciona o ganho de capital, está na hora de entender como comprar um apartamento; afinal de contas, é um ótimo investimento.

E para te ajudar nessa jornada, confira tudo o que precisa saber sobre a utilização do FGTS na compra de um imóvel. Essa informação aumentará a sua confiança sobre suas decisões de compra.

Além disso, pode contar com a nossa equipe de especialistas para te ajudar. Para isso, fale com a gente.