Alteração de fachada em condomínios

Vista externa da fachada padronizada de edifício.

A alteração de fachada é um assunto que gera questionamentos aos moradores de condomínios que desejam realizar alguma espécie de reforma, afinal há mudanças que são permitidas e outras que devem ser analisadas com cautela.

A fim de sanar as dúvidas mais recorrentes sobre o assunto, preparamos este texto para que você entenda desde o conceito de fachada até as legislações relacionadas à alteração de fachadas em condomínios residenciais.

O que é fachada? 

Entende-se por fachada toda a composição externa dos edifícios, incluindo paredes, janelas, portas, varandas e outros elementos que se mostram para quem olha a estrutura pelo lado de fora. 

Imagem de fachada do empreendimento Arcos Itaim, composta por elementos diversos, como esquadrias, varanda, guarda-corpo e pintura/textura.
As fachadas são compostas por elementos diversos, como esquadrias, varanda, guarda-corpo e pintura/textura. Fonte: Live

Em alguns dicionários, a fachada está associada à semblante, e até mesmo a palavra rosto é encontrada correlacionada a esse termo. Concluindo, são as fachadas que configuram de imediato os aspectos visuais da edificação, valorizando o estilo de arquitetura escolhido e conversando com a paisagem do local.

É válido lembrar que os elementos externos mais distantes da visão também configuram a fachada, mesmo que estejam nos andares mais altos da torre ou escondidos pelos muros imediatos à rua.

A legislação referente a fachadas

Para muitas pessoas, reformar a fachada da moradia de tempos em tempos é um verdadeiro ritual, mas para quem vive em um condomínio há limites e padrões estabelecidos que precisam ser seguidos.

As limitações estabelecidas na alteração de fachadas têm como objetivo a conservação da arquitetura e das características do edifício, mantendo a uniformidade de toda a construção.

Vista de fachada com esquadrias alternadas entre 2 cores: preto e laranja.
Os detalhes externos dos edifícios possuem legislações específicas para conservação. Fonte: Pixabay

Há duas leis principais que falam sobre os limites da alteração de fachadas. A primeira delas está localizada no art. 1.336 do Código Civil, deixando claro que um dos deveres do condômino é: “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” (Brasil, 2002).

A Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Brasil, 1964), também conhecida por Lei do Condomínio e Incorporações, trata desse mesmo assunto, proibindo alteração da forma e das cores externas da fachada, incluindo adição de elementos decorativos.

Essas legislações costumam ser parecidas para as áreas comuns dos condomínios. Portanto, a circulação dos andares, halls compartilhados e corredores devem ser igualmente padronizados e harmônicos.

Vista do corredor de apartamentos, uma área comum compartilhada pelos moradores.
As áreas compartilhadas dos condomínios possuem regras para padronização. Fonte: Pinterest

No caso de edifícios tombados, que possuem valor histórico para o local no qual estão inseridos, o IPHAN pode aumentar o número de regras, de acordo com as particularidades apresentadas pela construção.

Depois de conhecer um pouco mais sobre as legislações referentes à fachada, você deve estar se perguntando se o envidraçamento de varandas e outras medidas comuns também violam essas regras. Continue a leitura para descobrir como realizar certas alterações de fachada.

Quando a alteração de fachadas é permitida

É importante conservar os aspectos externos da edificação para manter a uniformidade. Em contrapartida, algumas modificações são referentes ao bem-estar dos moradores e podem ser aprovadas com o consenso de todos os moradores.

A Lei nº 4.591 diz que: “é possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos.” (Brasil, 1946)

Alterar individualmente algum elemento que esteja na fachada não é permitido, mas basta realizar uma assembleia para estabelecer esses novos padrões. Dessa maneira, a praticidade da vida condominial é considerada.

As alterações mais comuns de fachada são as seguintes:

Fechamento envidraçado na varanda/sacada

Em São Paulo, um auto de apelação decidiu que os vidros incolores não alteram em nada o visual da fachada e proporcionam ganhos aos moradores na questão dos ruídos e no conforto térmico. Portanto, são permitidos em boa parte dos condomínios, especialmente nos lançamentos dos últimos cinco anos.

Vista interna de varanda mostrando o fechamento envidraçado acima do guarda-corpo.
A varanda envidraçada é uma alteração de fachada bastante comum. Fonte: Pinterest

Essa medida é tão popular que algumas construtoras possuem kits opcionais, entregando a área social já envidraçada para o morador ou mesmo infraestrutura para envidraçamento embutida no guarda-corpo.

Rede de proteção nas varandas e nas janelas

Por se tratar da segurança dos moradores, a instalação desse elemento é quase sempre permitida e não impacta a arquitetura da edificação, pois as redes são leves e discretas, além de serem removíveis.

Varanda de condomínio com fechamento em tela de proteção.
As redes de proteção costumam ser permitidas nos condomínios. Fonte: Pinterest

As redes de proteção podem ser instaladas tanto em varandas quanto em janelas. Alguns condomínios padronizam que a fixação destas seja feita nas partes internas ou nos parapeitos e não exatamente na fachada da edificação.

Ar-condicionado

Os edifícios atuais costumam ter um terraço técnico para aparelhos de ar-condicionado, afinal são importantes aliados nos dias de verão. No entanto, em construções mais antigas pode não existir essa área específica e há necessidade de uma padronização por parte do condomínio.

Fachada de edifício sem terraço técnico e com condensadoras de ar-condicionado dispostas na parte externa, próximo das janelas, do edifício.
Os condomínios que não possuem previsão para ar-condicionado costumam padronizar soluções para os moradores. Fonte: Kiper

Dessa forma, ficam definidos desde o modelo de ar-condicionado, até o local no qual será implantado, na varanda, nas janelas ou nas paredes externas do apartamento.

Isolamento acústico 

Esses elementos funcionam como atenuantes sonoros entre os apartamentos, diminuindo ruídos e desconfortos acústicos que possam afetar a rotina dos moradores. O mais comum é que o isolamento esteja por baixo do revestimento, não alterando a estética do ambiente. 

Em localidades com alta variação de temperatura, tendo invernos rigorosos e verões bastante quentes, o isolamento térmico também é bastante utilizado.

Assim, parte dos condomínios costuma permitir que essas alterações sejam realizadas em paredes, pisos, forros e fechamentos, como portas e janelas, desde que a estética da fachada e das áreas comuns não seja alterada.

Punições para alteração de fachada irregular

Em caso de alteração de fachada não autorizada e que esteja fora dos padrões estabelecidos pelo condomínio, o código civil prevê multa em valor definido na convenção, e este não pode ser maior que cinco vezes o valor mensal da taxa condominial.

No entanto, antes da multa ser aplicada, há um prazo para que as alterações não permitidas sejam desfeitas. Dessa maneira, a fachada e as áreas comuns entram novamente nos padrões.

Fachadas coloridas de edifícios.
Observe sempre as regras antes de realizar qualquer reforma que influencie na alteração de fachada. Fonte: Unsplash

Antes de realizar reformas que podem influenciar na fachada ou nas áreas comuns, tenha cautela e consulte as permissões do condomínio. Mas não deixe para ter essa informação apenas no momento de executar uma obra; procure se informar sempre antes de fechar a compra do seu imóvel.

Tem dúvidas sobre quais informações consultar antes de assinar o contrato de compra e venda? Confira o nosso conteúdo sobre o que observar antes da assinatura do contrato de compra e venda de imóvel e tenha maior segurança na tomada de decisões!

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