Alteração de fachada em condomínios

A alteração de fachada é um assunto que gera questionamentos aos moradores de condomínios que desejam realizar alguma espécie de reforma, afinal há mudanças que são permitidas e outras que devem ser analisadas com cautela.

A fim de sanar as dúvidas mais recorrentes sobre o assunto, preparamos este texto para que você entenda desde o conceito de fachada até as legislações relacionadas à alteração de fachadas em condomínios residenciais.

Entende-se por fachada toda a composição externa dos edifícios, incluindo paredes, janelas, portas e varandas. Dessa forma, todos os elementos que se mostram para quem olha a estrutura pelo lado de fora, compõem a fachada. 

Em alguns dicionários, a fachada está associada à semblante, e até mesmo a palavra rosto é encontrada correlacionada a esse termo. Concluindo, são as fachadas que configuram de imediato os aspectos visuais da edificação, valorizando o estilo de arquitetura escolhido e conversando com a paisagem do local.

É válido lembrar que os elementos externos mais distantes da visão também configuram a fachada, mesmo os que estão nos andares mais altos da torre ou escondidos pelos muros imediatos à rua.

Reformar a fachada da moradia de tempos em tempos é um verdadeiro ritual para muitas pessoas. Mas, para quem vive em um condomínio, há limites e padrões.

As limitações estabelecidas na alteração de fachadas têm como objetivo a conservação da arquitetura e das características do edifício, para que haja uniformidade de toda a construção.

Há duas leis principais que falam sobre os limites da alteração de fachadas. A primeira delas está localizada no art. 1.336 do Código Civil, deixando claro que um dos deveres do condômino é: “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” (Brasil, 2002).

A Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Brasil, 1964), também conhecida por Lei do Condomínio e Incorporações, trata desse mesmo assunto, proibindo alteração da forma e das cores externas da fachada, incluindo adição de elementos decorativos.

Essas legislações costumam ser parecidas para as áreas comuns dos condomínios. Portanto, a circulação dos andares, halls compartilhados e corredores devem ser igualmente padronizados e harmônicos.

No caso de edifícios tombados, que possuem valor histórico para o local no qual estão inseridos, o IPHAN pode aumentar o número de regras, de acordo com as particularidades apresentadas pela construção.

Depois de conhecer um pouco mais sobre as legislações referentes à fachada, você deve estar se perguntando se o envidraçamento de varandas e outras medidas comuns também violam essas regras. Continue a leitura para descobrir como realizar certas alterações de fachada.

É importante conservar os aspectos externos da edificação para manter a uniformidade. Em contrapartida, algumas modificações são referentes ao bem-estar dos moradores e podem ser aprovadas com o consenso de todos os moradores.

A Lei nº 4.591 diz que: “é possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos.” (Brasil, 1946)

Não é permitido alterar individualmente algum elemento da fachada, mas, quando há consenso entre os moradores, as mudanças podem acontecer. Dessa maneira, basta realizar uma assembleia e estabelecer os novos padrões.

As alterações mais comuns de fachada são as seguintes:

Em São Paulo, um auto de apelação decidiu que os vidros incolores não alteram em nada o visual da fachada e proporcionam ganhos aos moradores na questão dos ruídos e no conforto térmico. Portanto, o envidraçamento de sacada é permitido em boa parte dos condomínios, especialmente nos lançamentos dos últimos cinco anos.

Essa medida é tão popular que algumas construtoras possuem kits opcionais, entregando a área social já envidraçada para o morador ou mesmo infraestrutura para envidraçamento embutida no guarda-corpo.

Por se tratar da segurança dos moradores, a instalação desse elemento é quase sempre permitida e não impacta a arquitetura da edificação. Isso porque as redes são leves e discretas, além de serem removíveis.

As redes de proteção podem ser instaladas tanto em varandas quanto em janelas. Alguns condomínios padronizam que a fixação destas seja feita nas partes internas ou nos parapeitos e não exatamente na fachada da edificação.

Os edifícios atuais normalmente têm infraestrutura para ar-condicionado, com um terraço técnico específico. No entanto, em construções mais antigas pode não existir essa área específica e há necessidade de uma padronização por parte do condomínio.

Dessa forma, são definidos desde o modelo de ar-condicionado, até o local no qual será implantado, na varanda, nas janelas ou nas paredes externas do apartamento.

Esses elementos funcionam como atenuantes sonoros entre os apartamentos, diminuindo ruídos e desconfortos acústicos que possam afetar a rotina dos moradores. O mais comum é que o isolamento esteja por baixo do revestimento, não alterando a estética do ambiente. 

Em localidades com alta variação de temperatura, tendo invernos rigorosos e verões bastante quentes, o isolamento térmico também é bastante utilizado.

Assim, parte dos condomínios permite que essas alterações sejam realizadas em paredes, pisos, forros e fechamentos, como portas e janelas, desde que a estética da fachada e das áreas comuns não seja alterada.

Em caso de alteração de fachada não autorizada e que esteja fora dos padrões estabelecidos pelo condomínio, o código civil prevê multa em valor definido na convenção. Essa penalidade não pode ser maior que cinco vezes o valor mensal da taxa condominial.

No entanto, antes da aplicação da multa, há um prazo para desfazer as alterações não permitidas. Dessa maneira, a fachada e as áreas comuns entram novamente nos padrões.

Antes de realizar reformas que podem influenciar na fachada ou nas áreas comuns, tenha cautela e consulte as permissões do condomínio. Mas não deixe para ter essa informação apenas no momento de executar uma obra; procure se informar sempre antes de fechar a compra do seu imóvel.

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