Valor venal do imóvel: o que é e como calcular esse índice?

Quando se fala no valor de um imóvel é comum que as pessoas pensem no quanto ele vale para compra ou venda, ou seja, em seu preço no mercado imobiliário no momento. De fato, esse é um índice importante.

Entretanto, existe também o valor venal do imóvel, que não representa o mesmo preço pelo qual ele seria vendido ou comprado atualmente. Mas, então, o que ele representa? E como impacta a vida do proprietário do imóvel?

Confira as informações deste conteúdo para saber tudo sobre o assunto e descobrir por que conhecer o valor venal do imóvel é tão importante!

O que é valor venal do imóvel?

O valor venal é um indicador fruto de uma avaliação realizada pela prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado. Ele diz respeito, então, ao valor do bem considerando os critérios estabelecidos pelo município.

Você pode se perguntar: mas, se o valor venal indica o preço de referência de um imóvel, ele não corresponde ao preço de venda? Na verdade, não. É preciso entender que o mercado imobiliário apresenta critérios distintos de precificação.

O valor venal calculado pela prefeitura costuma ser diferente do preço que o imóvel teria para a venda. Consequentemente, ele também não é igual ao preço que se considera depois de uma avaliação por um corretor de imóveis, por exemplo.

A avaliação feita pelo poder público parte de aspectos próprios, já que o objetivo não é determinar o preço pelo qual o patrimônio poderia ser comprado ou vendido por alguém. Ainda assim, tenha em mente que todo imóvel apresenta um valor venal calculado pela prefeitura.

Para que serve o valor venal?

O valor venal pode ter algumas funções distintas, a depender de quem o considera — a prefeitura, um corretor que calcula o preço de venda, um interessado na compra etc.

Confira as principais utilidades desse indicador em cenários diferentes.

Cálculo de impostos

O papel primário do valor venal é servir de base para o cálculo de impostos, como o Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Assim, sua principal utilidade é ser usado como referência para estabelecer o quanto deve ser pago de imposto pelos proprietários ou usuários do bem. É interessante mencionar que veículos também apresentam um valor venal, útil para calcular os impostos referentes a eles.

Então, a prefeitura da cidade precisa sempre de um preço base para identificar impostos e outras pendências, como emolumentos judiciais e administrativos. O valor venal é estabelecido com base nas características básicas do imóvel.

Referência no preço de mercado

Apesar de não corresponder exatamente ao preço de mercado de um bem, o valor venal pode ser utilizado como referência para o cálculo de venda, semelhante ao que acontece com os veículos em relação à tabela FIPE.

É importante reconhecer que o valor venal pode estar bem abaixo do preço de mercado, pois ele considera apenas quesitos básicos, como o tamanho do imóvel. E é justamente a falta de outros critérios que faz com que o índice não represente, de fato, o que o bem vale.

Afinal, não são avaliadas questões relevantes para o mercado, como as vantagens da localização, a especulação em torno dos imóveis, o mercado imobiliário em geral etc. É preciso avaliar os demais fatores para chegar ao preço de venda.

Ainda assim, em alguns casos, o valor venal é utilizado como parâmetro para encontrar o preço justo de um imóvel no mercado. Além do índice, serão ponderados conjuntamente os outros aspectos relacionados ao patrimônio.

Como calcular o valor venal do imóvel?

O cálculo do valor venal é feito pela própria prefeitura da cidade, mas vale a pena conhecer a fórmula dele para saber quais são os elementos avaliados.

Os principais critérios são:

Área do terreno (A)

O poder público sempre avalia como um dos aspectos principais a área total do terreno onde o imóvel está localizado.

Idade (I)

O outro fator significativo para o cálculo é o tempo de construção do imóvel. Assim, considera-se o número de anos desde que a propriedade foi construída.

Posição (P)

A localização é mais um elemento relevante, mas a avaliação não considera os mesmos aspectos observados quando o imóvel é colocado à venda. A prefeitura tem um critério próprio para pontuar o chamado fator posição.

Valor médio do metro quadrado (VR)

O valor venal de um imóvel também parte do índice que mostra o preço médio do metro quadrado de imóveis próximos ao local. A referência utilizada é a Planta de Valores do Município, o que, mais uma vez, costuma ser diferente dos valores considerados para a venda.

Tipologia da residência (TR)

A tipologia diz respeito às características gerais de uma propriedade, assim como eventuais mudanças na estrutura dela, como reformas, modificações e acréscimos de funcionalidades.

Fórmula de cálculo do valor venal

Depois de conhecer as variáveis utilizadas no cálculo, veja qual é a fórmula usualmente utilizada para chegar ao valor venal (V) de um imóvel.

V = A x VR x I x P x TR

Como você pode ver, o resultado é representado por uma multiplicação simples de todos os fatores considerados no cálculo.

É importante destacar, no entanto, que alguns municípios podem apresentar uma fórmula diferente para calcular o valor venal de um imóvel.

O que influencia no valor venal?

De forma geral, o cálculo do valor venal é feito de forma objetiva, considerando determinações do próprio município para se chegar a um preço estável. Por isso, esta é uma fórmula com um viés mais burocrático, focado na documentação.

Ainda assim, existem alguns fatores diferentes que podem influenciar no valor venal. Por exemplo, as melhorias feitas no imóvel costumam aumentar o seu preço, pois trazem mudanças em algumas das pontuações que você viu anteriormente.

Inclusive esse é um dos motivos pelos quais a prefeitura da sua cidade precisa ser informada sobre qualquer reforma ou melhoria feita na propriedade. É preciso ter  autorização para a obra e receber uma vistoria ao final dela.

Quando as normas não são seguidas e o proprietário faz reformas sem o conhecimento da prefeitura, o valor venal do imóvel não é atualizado. Pode parecer um benefício em relação aos impostos, mas a falta de regularização pode trazer vários problemas no futuro.

Em relação ao cálculo feito pela prefeitura sobre o valor do seu imóvel, vale destacar, também, que é possível pedir a revisão dele caso você não concorde com o preço que foi estabelecido, seja para mais ou para menos. O poder público pode rever o valor ou responder negativamente à solicitação.

Como consultar o valor venal?

Apesar de termos mostrado a fórmula usada para chegar até o valor venal, você viu que cabe à prefeitura da cidade realizar o cálculo e informar o valor do seu imóvel. Logo, não é preciso utilizar os critérios para calcular sozinho.

Caso seja necessário conhecer o valor da sua propriedade, a consulta pode ser feita diretamente na prefeitura. Basta dirigir-se até a instituição e informar os dados do imóvel (número do IPTU e data da inscrição dele).

Então, as informações sobre o valor venal do seu imóvel serão passadas para você. Em alguns locais também é possível realizar a consulta de forma prática e ágil pela internet. Nesses casos, é só entrar no site da prefeitura e informar os dados necessários.

Em algumas prefeituras, o valor venal de um imóvel é uma informação pública. Assim, não é preciso confirmar ser proprietário do imóvel para ter acesso a ela. Qualquer pessoa que tenha os dados de inscrição do bem pode conferir o preço.

Veja, a seguir, os sites de algumas das principais cidades brasileiras para fazer a consulta.

São Paulo

Quem mora ou tem imóveis na cidade de São Paulo pode conferir o valor venal deles no site da prefeitura, em um link específico para consultas ao índice.

Rio de Janeiro

A prefeitura da capital do Rio de Janeiro não apresenta a facilidade de informar o índice no próprio site, mas informa na página da instituição como você pode obter a certidão de valor venal do imóvel.

Belo Horizonte

Quem mora em Belo Horizonte, ou possui imóveis na cidade e tem dúvidas sobre o valor venal, o IPTU ou o ITBI de imóveis, pode pesquisar no site da prefeitura e se informar sobre o atendimento presencial para conferir os dados da propriedade.

Curitiba

A prefeitura de Curitiba também disponibiliza em seu site informações sobre o cálculo do valor venal de imóveis, como o acesso à planta genérica de valores utilizada para classificar terrenos e construções.

Porto Alegre

A página da prefeitura de Porto Alegre apresenta as principais informações sobre o IPTU e o cálculo do valor venal do imóvel no imposto. Mais dúvidas sobre o assunto podem ser tiradas pessoalmente no órgão.

Salvador

Quem mora em Salvador conta com a facilidade de consultar o valor venal de forma rápida e prática por um link no site da prefeitura. Como mostramos, basta digitar o número de inscrição do bem para ter acesso ao dado.

Fortaleza

Na capital do Ceará, a prefeitura disponibiliza algumas informações sobre o valor venal e o cálculo do IPTU no site. Contudo, ainda não tem uma página para consulta do valor on-line.

Recife

A prefeitura de Recife também não apresenta um link para consulta digital do valor venal de um imóvel. Contudo, dúvidas sobre o IPTU e outras questões relacionadas ao imóvel podem ser conferidas na página de perguntas frequentes.

Como diferenciar o valor venal do valor de compra ou venda?

Neste post você soube o que é o valor venal e como ele é calculado. Também descobriu qual é a influência que ele exerce tanto no cálculo de impostos quanto na referência para o valor de compra e venda do imóvel.

Saber quanto vale, de fato, um imóvel depende das referências utilizadas. Como você viu, o valor venal costuma ser diferente do valor de mercado. Afinal, eles partem de aspectos diversos, mesmo que alguns sejam parecidos.

Normalmente, o cálculo do valor venal considera elementos mais básicos, relacionados à construção, ao tamanho do terreno etc. Ainda que agregue aspectos como a localização, o olhar da prefeitura não costuma ser o mesmo de quem pretende comprar ou vender a propriedade.

Por outro lado, o valor de mercado adiciona outros elementos relevantes na equação. Continuam sendo importantes o tamanho do terreno e as características do imóvel, mas entram também elementos relacionados ao mercado imobiliário. Por exemplo, a relação entre oferta e demanda no momento, as taxas a serem pagas pela venda, a atratividade da localização, a qualidade dos acabamentos e até aspectos mais subjetivos (como as características de cada negociação).

O mais comum é que o valor venal seja menor do que o preço de mercado do imóvel. Assim, ele é utilizado como uma base se para considerar no preço, mas geralmente os outros critérios estabelecidos aumentam a valorização do bem.

Perguntas frequentes

Para finalizar este post completo sobre o tema, confira a seguir algumas perguntas frequentes quando o assunto é valor venal de imóveis.

Por que o valor venal não é usado para a venda?

Por ser um critério objetivo da prefeitura da cidade, o valor venal dificilmente teria condições de refletir o preço de venda do imóvel. Existem diversos outros aspectos relacionados ao valor da propriedade na hora de vendê-la.

O que é considerado no preço de venda de um imóvel?

Além do valor venal, outros elementos utilizados como base para avaliar um imóvel para compra ou venda podem ser:

·         A segurança do bairro;

·         A infraestrutura do local;

·         A quantidade de comércios e serviços próximos;

·         O estado de conservação do imóvel;

·         A qualidade dos materiais usados em sua construção;

·         Os custos relacionados ao processo de venda.

Como o valor venal é usado em impostos?

O valor venal funciona como referência do preço do seu imóvel na hora de calcular um imposto. Os impostos relacionados a ele são o IPTU, pago anualmente, e o ITBI, pago quando é preciso transferir a propriedade do bem. Ambos são cobrados pela prefeitura, que é quem calcula o valor venal.

Como pedir a revisão do valor venal?

O proprietário pode solicitar a revisão do valor venal junto à prefeitura, caso não concorde com o que foi calculado. Basta procurar o órgão e se informar sobre o processo de solicitação. Depois, a prefeitura possui um prazo para dar uma resposta, que pode ser positiva ou negativa em relação à solicitação.

Agora você sabe tudo sobre o valor venal do imóvel e a relação dele com aspectos importantes do setor imobiliário, como o pagamento de impostos, a transferência de propriedade e o próprio preço de venda do bem no mercado.

Então, que tal continuar seu aprendizado por aqui? Você já pensou em investir em imóveis? Saiba como funcionam e por que considerar os investimentos imobiliários!

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