Quais são os documentos necessários para compra e venda de um imóvel?

Quais são os documentos necessários para compra e venda de um imóvel?
Vince

Por Vince

10 janeiro 2023

Na hora de comprar um imóvel, é preciso ficar atento aos detalhes, como localização, preço, organização dos documentos de compra e venda, entre outros.

Em geral, as dúvidas são maiores para quem deseja comprar o primeiro imóvel, afinal, sem experiência alguma, é difícil saber por onde começar. 

E para evitar que o seu sonho vire um pesadelo burocrático, confira neste artigo:

  • Dicas para comprar um apartamento;
  • Como pode utilizar o FGTS para comprar seu imóvel;
  • Como as diferenças de idade impactam o financiamento;
  • Quais são os documentos necessários para compra e venda de imóveis.

Você verá, também, como podemos te ajudar a deixar a sua jornada de compra menos árdua e muito mais segura. 

Se organizar os documentos de compra e venda para ter seu apartamento está sendo desafiador para você, então, neste artigo, aprenderá o que fazer.

O que precisa saber antes de comprar um apartamento?

Comprar um imóvel é o sonho de muitas pessoas, e para realizá-lo de maneira tranquila, é preciso se planejar. O primeiro passo, portanto, é fazer um planejamento para entender como comprar um apartamento.

Fotografia de quarto de apartamento mobiliado.
Planeje-se para ter o apartamento dos seus sonhos. Fonte: Pixabay

Nesse planejamento precisa constar quais são as suas necessidades e da sua família. Portanto, deve conter informações, como:

  • Quantos dormitórios precisa ter o imóvel;
  • Quantas vagas de garagem;
  • Se o condomínio possui espaço de convivência, como playground e espaço para pets?

Como pode perceber, a melhor maneira de decidir a compra de um imóvel é conhecendo o perfil do comprador, pois cada pessoa tem uma preferência.

Além disso, é preciso pensar na localização, verificando, por exemplo, se morar perto do trabalho é uma boa opção para você e sua família. Isso inclui uma análise para conhecer a infraestrutura da região e se ela oferece facilidades como:

  • Hospitais, escolas e universidades;
  • Áreas de lazer, como praças e parques;
  • Supermercados e farmácias;
  • Acesso ao transporte público.

Isso é importante porque quanto mais perto desses recursos o condomínio estiver, mais facilidade e qualidade de vida você e sua família vão ter.

 Por esse motivo, antes de comprar o seu imóvel considere os seguintes pontos:

  • A localização: para entender se o local atende às suas necessidades;
  • A estrutura do apartamento: para saber se a quantidade de dormitórios e a disposição dos cômodos condizem com a sua realidade;
  • O comportamento da vizinhança: para entender se o local é movimentado ou tranquilo.

Além desses detalhes, você precisará de um intermediador experiente para te auxiliar durante o processo de pesquisa e de compra. Nesse caso, já podemos começar a te ajudar, e, para isso, confira alguns apartamentos em São Paulo.

Utilize o FGTS para comprar seu imóvel

Após definir como deve ser o apartamento e sua localização. É necessário planejar como efetuar o pagamento. Será à vista ou financiado? Quanto você dará de entrada, utilizará o saldo do FGTS ou não?

Fotografia de pessoa realizando pesquisas em notebook, enquanto escreve em um tablet.
Toda decisão importante exige planejamento. Fonte: Pexels

A gestão dos seus recursos financeiros é um dos pontos mais importantes na hora de adquirir um imóvel. Muitas pessoas, infelizmente, por não terem essa organização, se perdem em suas decisões por falta de:

  • Conhecer qual é a sua real capacidade de pagamento;
  • Ter uma reserva de emergência;
  • Ter um planejamento doméstico para curto, médio e longo prazos.

Esses são pontos fundamentais para ser bem-sucedido em sua negociação, afinal, quem conhece sua realidade financeira, consegue direcionar melhor seus recursos, porque:

  • Sabe qual será o valor de entrada para o financiamento;
  • Analisa qual valor das prestações melhor se encaixa no seu orçamento;
  • Entende quanto gastará com as despesas de compra, como contratos, impostos e taxas.

A verdade é que quanto mais controle se tem sobre as próprias finanças, melhores são as possibilidades de negociar com as corretoras e as financeiras.

Poderá, por exemplo, solicitar ao agente financeiro a intenção de utilizar o FGTS para amortizar o valor do imóvel. 

Para saber mais sobre isso, confira mais detalhes sobre como utilizar o FGTS na compra de um imóvel.

Como a diferença de idade interfere no financiamento de um imóvel?

Ainda nesse contexto do que é preciso saber antes de comprar um apartamento, está a questão da idade.  

Muitas pessoas não sabem, por exemplo, que a idade interfere no cálculo das prestações de um imóvel. Isso acontece porque existe uma idade mínima que é 18 anos, e a máxima que é de 80 anos, 5 meses e 29 dias.

Fotografia de pessoas em diferentes faixas de idade.
Quanto mais jovem você financiar um imóvel, mais barata será a prestação. Fonte: Pexels

O ponto-chave, portanto, está na idade máxima porque ela não se refere ao início do financiamento, mas ao término dele. Logo, a idade ideal para conseguir um financiamento de longo prazo é de até 45 anos e seis meses.

É possível conseguir um financiamento após essa data? Sim, porém o valor da entrada deve ser maior, as prestações são mais caras e o prazo menor. 

Por outro lado, quanto mais jovem, teoricamente, mais prazo terá para pagar, assim, as prestações ficam mais baratas e os juros também. 

Isso é tudo o que precisava saber antes de comprar seu imóvel. Agora, vamos falar de um ponto que muitos negligenciam e sem ele a compra simplesmente não acontece. Confira!

Quais documentos são essenciais para compra e venda de um imóvel

Primeiro, conheça quais são os documentos do imóvel, em seguida, confira quais deles precisa levar na hora de comprar ou vender um bem. 

Por último, falaremos sobre a importância de reunir documentos antes de iniciar as negociações.

Assim, antes de comprar ou vender um imóvel é necessário verificar os seguintes documentos da propriedade. Confira:

  • Certidão de registro do imóvel: esse documento serve para comprovar a situação do imóvel;
  • Certidão de ônus reais: ele serve para comprovar a disponibilidade do imóvel, isto é, mostra se está penhorado ou hipotecado;
  • Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica ou guias de IPTU pagas;
  • Declaração de quitação de obrigações condominiais; deve solicitar ao síndico ou à administradora do condomínio.

Os três últimos itens servem para compra de imóveis usados. O objetivo, no caso, é conhecer a situação de registro e pendências financeiras da propriedade.

Mas, caso compre um imóvel novo ou na planta, algumas dessas informações ainda não estarão disponíveis, como IPTU, por exemplo. 

Aliás, as complicações com esses documentos é que faz cada vez mais pessoas procurarem marketplaces como o Apto para comprar um apartamento.

Fotografia de pessoa assinando documentos. Quando os documentos de compra e venda estão em ordem, o processo torna-se mais simples.
Quando os documentos estão em ordem, o financiamento é mais rápido. Fonte: Pexels

Além desses documentos de compra e venda, confira quais taxas são obrigatórias e outros documentos e registros que acompanham o processo de negociação.

Como pode perceber até aqui, a compra de um imóvel exige planejamento, muito cuidado e paciência. Afinal, qualquer falha nesse momento pode gerar dores de cabeça por longos anos.

Esse é o principal motivo pelo qual decidimos criar este artigo, ou seja, ajudar pessoas como você a ter mais clareza na hora de negociar. 

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Como a compra de qualquer imóvel, seja na planta ou não, seja usado ou novo, envolve o pagamento de algumas taxas. 

Essa taxa quem paga é o comprador e serve para transferir o imóvel de um dono para outro. Para incluir esse valor no seu planejamento, verifique em sua cidade qual é a porcentagem que eles cobram. 

Confira mais detalhes sobre o ITBI.

Além disso, também verifique qual é esse valor em caso de financiamento, para entender as diferenças e se planejar melhor.

Registro de compra em cartório

Essa também é uma taxa que o comprador paga. O valor já está definido pelo cartório, dependendo da faixa de preço do imóvel. Portanto, para saber qual é, procure esse serviço no cartório mais próximo de você.

Escritura pública

As taxas para esse documento variam conforme o preço do imóvel e do estado em que ele está localizado. Por isso, o planejamento financeiro é tão importante.

Pessoas apertando as mãos.
Em uma boa negociação, a transparência é ouro. Fonte: Pexels

É claro que quem utiliza os serviços de intermediadores como o Apto, ou financiado pelas construtoras, os custos dessas documentações já estão incluídos no contrato.

No entanto, é muito importante que conheça cada um deles, por questões de verificação.

Além dos documentos de compra e venda que citamos acima, tem o jogo de certidões, isto é, as declarações negativas de todos os cartórios de protestos.

Apesar de não interferirem no processo de compra e venda de imóvel, apresentá-las pode facilitar a negociação, pois mostra que está tudo certo com o bem. Confira quais são esses documentos:

  • Cópia do título aquisitivo;
  • Certidão de propriedade com negativa de alienações e ônus;
  • Certidões negativas dos cartórios de protestos de até cinco anos antes;
  • Certidões negativas dos distribuidores forenses das Justiças Federal e Estadual, além de Executivos Fiscais municipais e estaduais de até dez anos antes;
  • Certidão dos distribuidores da Justiça do Trabalho;
  • Certidões de objeto de eventuais execuções, ações ou protestos dos documentos relacionados anteriormente;
  • IPTU de dois anos anteriores para comprovação de quitação e cálculo do ITBI;
  • Certidão negativa da Prefeitura;
  • Comprovante de pagamento das últimas contas de água, energia e gás;
  • Cópia autenticada de CPF e RG, certidão de casamento e pacto antenupcial;
  • Declaração da administradora do condomínio ou do síndico demonstrando a situação do imóvel.

Quem deve providenciar esses documentos é o vendedor do imóvel, assim é possível apresentar ao comprador para que ele possa realizar as verificações necessárias.

Como é um contrato de compra e venda 

Mesmo quem nunca comprou um imóvel compreende que um contrato faz parte dos documentos de compra e venda. 

Mulher analisando documentos de compra e venda.
Leve seu contrato para um especialista verificar. Fonte: Pexels

Daí, conhecer o que deve conter nele pode facilitar embaraços na hora da negociação. Além disso, esse é daqueles documentos que precisam ser feitos com a ajuda de um especialista. Confira o que precisa constar em um contrato desses:

  • Dados do vendedor e comprador, como: nomes; RG, CPF/CNPJ, título eleitoral e profissão;
  • Valor do imóvel;
  • Forma de pagamento: se a compra do imóvel for financiada, é preciso descrever todos os detalhes da negociação, desde a entrada até as multas;
  • Comissão do corretor ou da imobiliária.

Documentos do vendedor: pessoa jurídica e pessoa física

É possível comprar um imóvel de pessoa física ou jurídica, mas para este caso específico, o vendedor precisa apresentar os seguintes documentos:

Homem conferindo documentos.
Todos os envolvidos na negociação devem apresentar seus documentos. Fonte: Pexels
  • Cópia autenticada do estatuto ou do contrato social na Junta Comercial;
  • Documentos com alterações contratuais ou estatutárias, registrados na Junta Comercial;
  • Certidão negativa de débito do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
  • Carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato;
  • Certidão negativa de débitos estaduais, obtida na Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz);
  • Certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho e Federal.

Até aqui, você viu quais os documentos de compra e venda do imóvel, do vendedor quando ele for pessoa jurídica. Mas o proprietário pessoa física também precisa apresentar seus documentos. Confira:

  • Certidão de nascimento ou casamento;
  • Cópias do RG e do CPF, tanto do proprietário quanto do cônjuge, caso houver;
  • Autorização do cônjuge, se ele for casado;
  • Avaliação se o imóvel faz parte de herança ou está em trâmites de partilha;
  • Certidão de situação judicial nas esferas: municipal, estadual e federal, para verificar se a pessoa está envolvida em algum processo.

Quais os documentos o comprador deve apresentar?

O comprador também precisa apresentar seus documentos, tanto para fins de transferência de propriedade como para comprovação de renda em caso de financiamento.

E em caso de compra com outra pessoa, as documentações dela são as mesmas. Confira quais são os documentos caso o comprador seja um comerciante:

  • Cópias de RG e CPF;
  • Cópias da Certidão de casamento ou nascimento;
  • Os três últimos comprovantes de renda;
  • Certidão de quitação de impostos federais;
  • Certidões negativas de ações cíveis, da Justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União.

Para trabalhador formal com carteira assinada, além dos documentos pessoais, como identidade, CPF, certidão de casamento ou nascimento, ele deve apresentar:

  • Cópia da carteira de trabalho;
  • Extrato das contas do FGTS com registros dos dois anos anteriores;
  • Autorização para movimentação das contas vinculadas ao FGTS;
  • Comprovantes de renda e residência.

Bem, com todas essas informações você está preparado para comprar um apartamento. Se precisar, use nossa calculadora de compra para simular o financiamento do seu imóvel e também fale conosco. 

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Desde o primeiro dia do Apto, se dedica a ajudar as pessoas a encontrarem o imóvel dos sonhos, por meio de dicas valiosas e muita informação!

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