Fundos imobiliários: saiba o que são, como funcionam e se valem a pena!

O setor imobiliário é um dos mais tradicionais para investidores do Brasil e de todo o mundo. Afinal, há sempre pessoas interessadas em alugar e comprar imóveis. E também há sempre pessoas investindo em construção, reforma e venda de empreendimentos.

Algo que muitos não sabem é que o investimento em imóveis não precisa ser feito apenas em sua forma física. No mercado financeiro, existem opções para quem deseja correr mais riscos e lucrar com empreendimentos sem se tornar proprietário direto deles.

É o caso, por exemplo, dos fundos imobiliários. Você conhece o funcionamento desses fundos? E seus riscos? Sabe se eles são vantajosos em relação à compra direta de imóveis? Encontre todas essas respostas neste post!

Quem não está familiarizado com o mercado financeiro pode ter dificuldade para entender o que são os fundos de investimentos. Para facilitar, podemos pensar em um condomínio residencial: há um conjunto de moradores que contratam a administração de um síndico, certo?

Os fundos de investimentos são uma modalidade coletiva que funciona de forma parecida. São semelhantes também a um consórcio, no qual vários consorciados estão juntos e têm seu capital gerido pela administradora.

Na prática, investir em fundos significa comprar as cotas (que correspondem a partes do capital dele) e passar a participar dos seus lucros ou prejuízos. As escolhas dos investimentos são feitas pelos gestores do fundo.

Existem diversos tipos de fundos de investimentos. A particularidade dos fundos imobiliários (FIIs) é que eles têm o foco no setor de imóveis. Logo, as decisões do gestor visam obter ganhos com operações realizadas nesse mercado, especificamente.

Para se tornar cotista de um FII é preciso abrir conta em uma corretora de valores ou em um banco de investimentos e ter acesso à Bolsa de valores, pois é nela que as cotas são negociadas, assim como outros investimentos, como as ações.

Existem diferentes FIIs para o investidor escolher. De modo geral, é importante avaliar a gestão, o portfólio do fundo e as regras dele para decidir se ele parece interessante — e também para comparar as opções entre si.

Uma das características dos fundos imobiliários é que eles apresentam alguns subtipos. Essa é uma realidade esperada, já que o investimento em imóveis físicos também é bastante diverso, não é mesmo?

Quem investe diretamente em imóveis pode, por exemplo, adquirir empreendimentos novos para aluguel, construir casas ou prédios comerciais, reformar e vender bens, entre outras opções. No mercado financeiro, também existem algumas alternativas para escolher. 

Conheça os tipos de FIIs a seguir:

Os fundos de tijolos são os mais fáceis de compreender, pois estão mais próximos do investimento direto no setor imobiliário. Na prática, a gestão do fundo é dona de diversos imóveis e pode disponibilizá-los para aluguel ou venda.

O objetivo dos fundos de tijolos é, de fato, negociar empreendimentos físicos. A depender de cada fundo, ele pode ser focado na construção ou na compra e pode também visar mais o aluguel ou a venda dos bens.

O lucro dos cotistas de fundos desse tipo se dá pelo compartilhamento dos ganhos obtidos nas vendas e nos aluguéis. Alguns exemplos de imóveis negociados por fundos de tijolos são:

Os fundos de papel funcionam de maneira diferente. Embora ainda sejam focados no setor imobiliário, eles não operam com os imóveis em si, mas com títulos financeiros relacionados ao setor.

Isso acontece, principalmente, por investimentos em dois ativos da renda fixa: a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Nesse caso, o investimento acontecer apenas por meio de transações eletrônicas.

O fundo aporta o dinheiro disponível e depois o recebe de volta com uma determinada taxa de juros. Na ponta final, o dinheiro é utilizado para investimentos no mercado imobiliário, mas o processo não envolve diretamente o investidor.

Por fim, outro tipo de FII é o fundo de fundos. Ele investe, basicamente, em outros fundos imobiliários. Então, podem ter cotas de diversos FIIs de tijolos ou de papéis, por exemplo. Seus cotistas recebem parte do lucro obtido com eles, ou amargam eventuais prejuízos.

Será que vale a pena investir em fundos imobiliários? Se você teve dificuldade para compreender exatamente como eles funcionam, não se preocupe. O primeiro contato com as possibilidades do mercado financeiro pode ser complexo.

Contudo, é preciso avaliar com atenção as possíveis vantagens de investir em FIIs. Uma delas é a possibilidade de investir no setor imobiliário com menos dinheiro, comprando uma pequena quantidade de cotas.

Apesar disso, é claro que seus ganhos ao investir pouco dinheiro serão os mesmos obtidos pelo proprietário de um bem imóvel, não é? Os lucros dos cotistas são proporcionais às cotas que eles possuem. Então, se os custos dos FIIs são menores, os ganhos também serão muito reduzidos.

Outro ponto considerado positivo quando se fala em fundos imobiliários é a liquidez, que se refere à rapidez e à facilidade com a qual você pode transformar um ativo em dinheiro. Como sabemos, vender um imóvel requer certo tempo.

As cotas de FIIs são negociadas na Bolsa, o que significa que você pode colocá-las à venda quando quiser e realizar o negócio, normalmente, de maneira mais rápida. É preciso dizer, entretanto, que são muitas as chances de haver prejuízo na venda se as cotas estiverem desvalorizadas em relação ao preço de compra.

Agora que você já sabe o que são os fundos imobiliários e suas principais vantagens, vamos conhecer algumas desvantagens e alguns riscos de realizar esse tipo de investimento. Analisá-las é sempre muito importante, principalmente para quem tem dúvidas sobre investir em fundos imobiliários ou imóveis.

Confira as desvantagens dos FIIs:

Se você precisou de mais esforço para entender o funcionamento dos FIIs, percebeu a primeira desvantagem deles: são negociados na Bolsa de valores. Trata-se de um ambiente desconhecido por muitos brasileiros.

Uma pequena parte da população brasileira realiza investimentos na Bolsa, e uma parte menor ainda obtém lucro. Isso porque conhecer e aprender a operar neste mercado requer bastante estudo, conhecimento e experiência.

Então, muitas pessoas deixam de se interessar por FIIs pela desconfiança em relação a um ambiente de negociação novo e desconhecido. Além disso, a Bolsa também envolve maiores riscos, pois está relacionada às oscilações da economia.

Outra desvantagem dos FIIs para quem se interessa pelos investimentos tradicionais em imóveis é o fato de não haver propriedade direta de nenhum bem. O cotista é dono, apenas, das cotas do fundo, e não de algum imóvel que faça parte do portfólio.

O patrimônio é todo atribuído ao fundo. Inclusive, se houver problemas em relação à falência, existe o risco de o cotista ter prejuízo e sair sem nada. Esse é um fator de muita insegurança para quem está acostumado à ideia de ter imóveis no seu nome.

Investir de maneira direta e ser proprietário de um bem traz mais estabilidade. Afinal, o empreendimento é seu e você pode contar com ele em eventuais problemas que possa enfrentar em algum momento.

Como mostramos, cada fundo de investimento é gerido por profissionais. Apesar de usarmos o exemplo do condomínio e do síndico, há uma diferença: os cotistas não participam de reuniões ou assembleias para tomar decisões.

Todas as escolhas relacionadas ao fundo são feitas pela equipe gestora. Assim, antes de adquirir as cotas, o investidor precisa se certificar de que está disposto a se submeter às decisões tomadas pelo gestor.

Representa mais uma desvantagem dos FIIs, pois não há poder de decisão em relação aos investimentos. Quando você é dono dos imóveis, as escolhas finais sobre compra, venda e aluguel são suas e há autonomia em relação ao que fazer.

O trabalho da gestão dos FIIs é remunerado pelos cotistas. Assim, uma parte do lucro obtido pelo fundo precisa ir para o pagamento da chamada taxa de administração. Além disso, pode haver outras taxas.

Por exemplo, muitos fundos cobram um valor relacionado à performance. Quando o gestor consegue resultados acima de um determinado índice utilizado como padrão, recebe um valor a mais dos cotistas.

Também vale a pena ficar de olho em cobranças relacionadas à corretora de valores ou ao banco de investimentos, já que as operações de compra e venda das cotas podem envolver diversas taxas.

Se você tem interesse em investir em imóveis residenciais, provavelmente terá dificuldade de encontrar FIIs. Isso porque a maioria deles costuma ter foco em empreendimentos corporativos.

Em muitos casos, trata-se de negócios de grande porte, como shoppings, hospitais, galpões, entre outros. É raro encontrar fundos imobiliários que investem em imóveis para moradia. Então, eles não se adequam bem a quem tem objetivos nesse setor.

Por fim, uma desvantagem que não pode deixar de ser citada está relacionada aos riscos existentes no mercado financeiro. Como falamos, a Bolsa passa por oscilações frequentes, de acordo com a economia e a oferta e demanda de ativos.

As cotas dos FIIs são negociadas na Bolsa constantemente. Logo, caso haja uma desvalorização delas, há o risco de enfrentar grandes prejuízos nos investimentos. Em relação aos imóveis que compõem o fundo, também existem os riscos naturais do setor, como a vacância nos aluguéis, por exemplo.

Agora que você conhece mais sobre esses fundos, qual é a sua opinião sobre eles? Você acredita que o seu perfil é mais adequado para investimento direto em imóveis ou para ser cotista em fundos imobiliários? 

A escolha depende de uma análise criteriosa sobre seus interesses e as características de cada opção. Mas, de modo geral, o investimento em imóveis destaca-se por não apresentar as desvantagens citadas em relação aos FIIs. E, claro, por oferecer inúmeras vantagens.

Veja algumas características positivas dos investimentos diretos em imóveis físicos:

Sem dúvida, uma das maiores vantagens de ser proprietário de um imóvel é a estabilidade. Você não está exposto aos riscos da Bolsa de valores e nem corre o risco de ver seu dinheiro se desvalorizar por conta delas.

O imóvel é seu, está no seu nome e você é o responsável por tomar as decisões relacionadas a ele. Inclusive as crises financeiras podem ser mais brandas quando se tem propriedades. Enquanto os ativos na Bolsa sofrem queda, o imóvel continua estável.

O setor imobiliário é muito diverso e cheio de possibilidades para os investidores. É possível fazer escolhas diferentes de acordo com as vantagens em cada região. Por exemplo, investir em kitnets em cidades universitárias ou em pousadas em locais turísticos.

Uma oportunidade de ganhos maiores é adquirir imóveis na planta. Eles podem ser vendidos com valorização até mesmo antes da entrega do empreendimento. Investir em terrenos e na construção é outra maneira de aumentar sua margem de lucro.

Mais uma vantagem dos imóveis físicos é a rentabilidade oferecida por eles. Em muitos casos, eles são usados para se ter uma renda vitalícia, podendo até proporcionar a aposentadoria e a independência financeira.

É possível obter renda passiva por meio de aluguéis, organizando a sua vida financeira de acordo com o recebimento dos rendimentos. E também é viável ter rentabilidades maiores em boas negociações de compra e venda.

Investir em imóveis é compor o seu patrimônio e o da sua família. Além disso, preserva o  seu investimento, já que o valor investido é convertido em um bem que fica no seu nome até a realização de uma eventual venda.

Assim, o valor inicial não tende a correr riscos de perda (diferentemente do que acontece na Bolsa de valores). E você tem a facilidade de contar com um patrimônio que pode ser usado até mesmo para morar ou para ajudar um familiar em caso de necessidade no futuro.

Enquanto o patrimônio fica preservado, ele também conta com a valorização frequente. Logo, é possível ver seus bens passando a valer ainda mais dinheiro ao longo dos anos.

Agora você sabe o que são os fundos imobiliários e como eles funcionam. Ao compará-los com o investimento em imóveis físicos você pode verificar o que é mais atrativo para o seu caso. Assim, fica mais fácil decidir.

Vale a pena citar ainda que, nos últimos anos, houve uma maior oferta de crédito imobiliário, promovendo aquecimento do setor. Dessa forma, a viabilidade de investimentos na área aumentou. Então, que tal aproveitar?

Na dúvida sobre onde investir, aposte naquilo que você conhece. Invista na aquisição de apartamentos que atraem investidores, que você sabe que funciona e dá dinheiro! 

Ficou com alguma dúvida sobre o assunto? Deixe um comentário e compartilhe-a conosco!